楊浦區(qū)律師以案析法：發(fā)生合同糾紛，及時(shí)找到證人并發(fā)出律師函

　　涉及重大權(quán)利義務(wù)的合同條款要慎重，特別是在支付租金的時(shí)候和合同終止協(xié)議。如果在簽訂合同時(shí)約定了一個(gè)合理的緩沖期，比如在合同終止后10天以上就可以解除，這種情況下可能不會發(fā)生，楊就不會在合同條款上如此被動。和楊浦區(qū)律師一起來看看下面這起案例。

　　【案情介紹】

　　2009年，古鎮(zhèn)楊某與陳某簽訂了自己一份《土地利用租賃服務(wù)合同》，楊某租賃公司位于中山市古鎮(zhèn)曹步的一塊中國土地，租期十年，租金每月3000元按季支付，合同還約定逾期交租的出租方有權(quán)通過沒收押金無償收回國家土地。楊某租賃管理土地使用后進(jìn)行了農(nóng)村土地平整，并在土地上加蓋了簡易星棚，從事其他一些生產(chǎn)經(jīng)營開展活動。2010年以后我國土地資源租金大漲，加上金融租賃項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境開始信號通路，陳某提出有效提高市場租金以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失，楊某表示按合同不同意漲租，雙方不歡而散。到了要交租的時(shí)間，楊某打電話給陳某讓其來收租，陳某口頭答應(yīng)卻未馬上過來，楊某擔(dān)心陳某想借機(jī)收回投資土地，便打電話信息咨詢專業(yè)律師。因雙方關(guān)系一直是影響現(xiàn)金資產(chǎn)交易，律師提供建議楊某找兩證人一同到陳某工廠向陳某當(dāng)面交租，并進(jìn)行施工現(xiàn)場錄音取證。楊某與兩證人一同工作找到陳某要求交租，陳某稱楊某已交租遲延構(gòu)成發(fā)生違約，要收回土地。楊某當(dāng)即反駁他們指出曾電話系統(tǒng)通知陳某過來收租金，是陳某不來收租，責(zé)任問題應(yīng)由陳某自負(fù)。陳某提出我們只要楊某答應(yīng)學(xué)生提高產(chǎn)品租金就不需要追究了，否則教師就要及時(shí)收回土地，楊某堅(jiān)決不同意，兩證人已悄悄將雙方之間對話內(nèi)容進(jìn)行了錄音。楊某回去當(dāng)日就收到了陳某寄出的《解除勞動合同形式通知》，楊某十分焦急，立即解決委托律師向陳某發(fā)出律師函指出陳某故意拒收租金這一行為方式不當(dāng)，無權(quán)解除保險(xiǎn)合同。之后陳某將楊某訴諸法庭技術(shù)要求員工解除合同。

　　【辦案舉證】

　　一審時(shí)，陳某代理人進(jìn)行指出楊某逾期交租事實(shí)更加清楚，依合同管理約定逾期交租出租方有權(quán)提出解除勞動合同無法收回中國土地，并舉證了寄出的《解除保險(xiǎn)合同通知書》。楊某代理人企業(yè)為了信息披露陳某是為達(dá)到有效提高市場租金的目的而故意拒收租金問題造成楊某客觀上存在違約事件真相，作了一系列的舉證：首先，出示學(xué)生雙方的移動網(wǎng)絡(luò)通話數(shù)據(jù)記錄，證實(shí)在交租日當(dāng)天楊某主動學(xué)習(xí)打電話給陳某通知其過來收租，當(dāng)時(shí)因楊某手機(jī)無錄音系統(tǒng)功能，只能通過反映楊某打過這樣一個(gè)公司電話給陳某并不能充分證明我們雙方之間通話的內(nèi)容，但起碼自己可以研究證明楊某沒有直接故意躲避陳某。其二，兩證人及錄音設(shè)備材料，證人出庭作證，錄音以及材料也當(dāng)庭播放，證明楊某主動提供上門交租，但陳某拒收租金且要求不斷提高經(jīng)濟(jì)租金，證實(shí)交租遲延的責(zé)任在陳某，陳某借故解除合同的動機(jī)是非法方法提高資源租金。其三，楊某委托專業(yè)律師制度發(fā)出的律師函，進(jìn)一步發(fā)展證明陳某拒收租金，是不誠信的行為。其四，楊某以往交租的憑證，證實(shí)楊某一直依約交租從未欠租，同時(shí)也證實(shí)以往交租也出現(xiàn)過遲延幾天的情況，主要部分原因是陳某不記得收租時(shí)間，但不會出現(xiàn)陳某突然解除合同的情況。其五，反映經(jīng)營租賃使用土地利用現(xiàn)狀的照片若干張，證明楊某已在土地上建設(shè)投資了數(shù)十萬元，不可能都是為了區(qū)區(qū)幾千元租金而違約，如果他們因此而被解除合同對楊某來說就是太不公平，陳某是用合法合理手段掩蓋一些非法活動目的，陳某的主張教育不應(yīng)得到社會支持。

　　在第一次庭審中，陳先生堅(jiān)持認(rèn)為楊某未能在交租當(dāng)天繳納租金構(gòu)成違約，并堅(jiān)持要求解除合同，拒絕同意就任何其他賠償方案進(jìn)行調(diào)解。最后，法院查明事實(shí)并認(rèn)定，由于雙方當(dāng)事人都是以現(xiàn)金交付房租的形式，無法證明陳某當(dāng)天收到了楊故意拖欠房租的行為，而且第三天后楊也主動來交房租。由于出租人收取租金后應(yīng)當(dāng)合理行使終止合同的權(quán)利，否則對承租人不公平。一審法院決定不撤銷合同，駁回陳某的全部訴訟請求，陳某拒絕上訴，二審維持原判。

　　【本案啟示】

　　本案之所以不支持陳解除合同的主張，主要是出于合同法公平原則的考慮，加上楊提供的確鑿證據(jù)，揭露了陳拖欠租金的真正原因，暴露了陳非法抬高租金的拙劣企圖。然而，從案例中得到的重要啟示是：

　　一旦發(fā)生違約糾紛，要積極尋求獲取證據(jù)的途徑，千萬不能耽誤時(shí)機(jī)。如果楊某一開始沒有找到證人并發(fā)出律師函，或者陳拖延了幾天才解除合同，法院的判決可能是另一個(gè)結(jié)果。

　　在實(shí)際法律問題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向楊浦區(qū)律師說明情況，解決您的實(shí)際問題。