找上海律師咨詢房屋租賃合同無(wú)效情形及處理方

　　文章摘要：上海律師通過(guò)本文解答，房屋租賃合同無(wú)效的情形有哪些?如果房屋租賃合同認(rèn)定無(wú)效應(yīng)該怎么辦?房屋租賃合同無(wú)效的信賴?yán)鎿p失如何確定?對(duì)于裝修物如何處理?
 

　　一、房屋租賃合同無(wú)效的8種情形?

　　1.未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

　　2.違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

　　3.被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

　　4.出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

　　5.出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

　　6.租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。

　　7.租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

　　8.承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人們法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效，但出租人與承租人另有約定的除外。
 

　　二、房屋租賃合同無(wú)效的信賴?yán)鎿p失如何確定?

　　房屋租賃合同在履行過(guò)程中被認(rèn)定無(wú)效。簡(jiǎn)單采用恢復(fù)原狀的方式會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當(dāng)事人一方要求對(duì)方賠償因此所造成的訂約機(jī)會(huì)損失等信賴?yán)鎿p失的，可以根據(jù)誠(chéng)信原則，綜合當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度、另行租賃房屋的差價(jià)及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實(shí)踐，判決的損失數(shù)額一般以不超過(guò)六個(gè)月的房屋使用費(fèi)為限。

　　三、租賃合同無(wú)效時(shí)對(duì)于裝修物如何處理?

　　房屋租賃合同無(wú)效的，裝修物處理如下：《解釋》第9條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

　　四、房屋租賃合同無(wú)效次承租人是否可以要求賠償裝修物損失?

　　出租人與承租人之間的房屋租賃合同如果被法院確認(rèn)為無(wú)效或撤銷(xiāo)，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔(dān)違約責(zé)任的，該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，因此不能在同一案件一并主張，次承租人應(yīng)當(dāng)就其主張另行起訴。如果法院判決次承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)詢問(wèn)次承租人是否就裝飾裝修物申請(qǐng)采取必要的證據(jù)保全措施，次承租人為保護(hù)其權(quán)益也應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向法院提出以鑒定等方式對(duì)裝飾裝修物價(jià)值進(jìn)行證據(jù)保全。
 

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