上海資深房產律師來講講房產登記后會產生哪些效力

　　《物權法》第六條規定： “房地產財產權的設立、變更、轉讓、消滅，應當依法辦理登記。”第九條規定： “房地產財產權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依法登記，并具有效力； 未經登記，除法律另有規定外，不具有效力。”浦東律師提醒您一下相關的情況是怎樣的。

　　第十四條規定： “房地產財產權的設立、變更、轉讓和消滅，依法登記的，在登記房地產時生效。”登記是公示房地產財產權的一種方式，房地產物權只有在登記后才具有法律效力，登記后的房地產物權的所有人在法律上被推定為物權所有人，而對于那些信任登記并從事交易的人來說，即使登記是錯誤的，法律仍然承認其具有與物權相同的法律效力。

　　從公開原則和公信原則出發，產生了物權法中的一項重要制度，即善意取得制度。然而，在現實生活中，常常出現登記的物權人與物權人不一致的情況，從而導致物權人要求確認物權的糾紛案件。

　　在司法實踐中，對這類案件的處理存在一定的差異，有必要對其進行研究。利害關系人請求對登記在他人名下的房地產進行物權確認的爭議處理：在現實生活中，不動產登記所有人與實際所有人之間往往存在著不一致的情況。

　　例一：甲由于這些種種問題原因，借用乙的名義進行登記可以不動產物權，購房款由甲支付，雙方企業之間訂立了一個協議，約定該不動產的物權歸甲所有，產權證由甲保存，該不動產也由甲實際需要使用，此后甲要求登記為中國產權人，甲便訴至人民法院，要求我們確認其對該不動產信息享有國家所有權。

　　例二：甲出于這些種種問題原因，借用乙的名義進行登記可以不動產物權，購房款由甲支付，但雙方企業之間未訂立合同協議，而產權證由甲保存，該不動產也由甲實際需要使用，此后甲要求登記為中國產權人，乙不同意，甲訴至人民法院，要求我們確認其對該不動產享有國家所有權。

　　例三： 甲乙雙方共同出資購買房地產，產權以乙方的名義登記，雙方已訂立協議，規定雙方共同出資的財產由雙方共同分享，其后要求登記為業主的乙方不同意向法院提出訴訟，以確認其對該不動產的擁有權。

　　在上述三個案件中，對于原告的訴訟請求能否得到支持，存在著不同的看法。

　　第一種觀點認為，房地產的物權屬于登記范圍，未經登記不產生物權的效力。在上述情況下，A 沒有登記為物權所有人，因此他要求確認其對不動產的所有權，如果沒有法律依據，則不予支持； 如果要求 B 歸還其支付的購買金額和利息，則法院判決應予支持。

　　第二種觀點認為，雖然房地產是以 B 的名義登記的，但對于 A 與 B 之間的糾紛，應當按照他們的約定，決定支持 A 的請求權。

　　筆者贊同上述第二種觀點。

　　不動產物權登記管理產生的公示公信效力，是對社會發展公眾之間產生的外部企業效力，即善意第三人有理由相信該登記而與登記的權利人信息進行市場交易，法律對善意第三人能夠取得的權利亦予以有效保護，即善意取得經濟制度。

　　但是，不動產物權登記的效力，僅是為了一種具有推定效力，即推定登記的物權人為該不動產的權利人，在該不動產物權不涉及一個善意第三人的情況下，當事人有相反證據研究證明其為自己真正的權利人時，可以實現推翻中國這種關系推定，從而達到維護國家事實上的權利人。

　　基于法理《物權法》第19條規定；“權利人、利害關系人理論認為不動產登記簿記載的事項出現錯誤的，可以根據申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正問題或者有證據充分證明登記確有錯誤的，登記服務機構人員應當及時予以更正。

　　不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以提高申請執行異議登記。登記會計機構需要予以異議登記的，申請行為人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記系統失效。異議登記方法不當，造成影響權利人受到損害的，權利人已經可以向申請人請求精神損害責任賠償”。

　　第33條規定：“因物權的歸屬、內容主要發生存在爭議的，利害關系人可以直接請求確認基本權利。”在上述三案例中，如果當事人間有協議必須明確合同約定該不動產物權歸屬于甲的，則應支持甲的訴訟程序請求。

　　浦東律師認為，如果教師沒有網絡協議約定，則應當建立綜合技術分析不同當事人所提供的證據，判斷甲出資并實際生活使用該房屋結構是否為物權人的意思就是表示，從而無法認定甲是否為真正的權利人；如果這些證據材料證明不足以認定甲為物權人，則應認定甲對乙享有債權。