上海律師咨詢:城鎮(zhèn)居民購房合同效力的該如何認定

　　禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋是現(xiàn)行法律政策的基本原則，相關(guān)買賣合同無效，是處理此類糾紛的一般原則。但為了維護交易的安全和穩(wěn)定，在具體案件中，在不與國家法律、法規(guī)和政策的基本規(guī)定和精神相抵觸的情況下，可以根據(jù)實際情況靈活處理。上海律師咨詢為您解答一下有關(guān)的情況。

　　（一）城鎮(zhèn)居民進行購買中國農(nóng)村私有房屋的合同無效（一般設(shè)計原則）

　　宅基地使用權(quán)是農(nóng)村發(fā)展集體主義經(jīng)濟社會組織企業(yè)成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體進行經(jīng)濟管理組織內(nèi)部成員無權(quán)取得或變相取得。根據(jù)我們國家相關(guān)政策，非本集體學(xué)習(xí)經(jīng)濟活動組織學(xué)生成員因購買農(nóng)村宅基地或者房屋而與農(nóng)民所訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)認定無效。

　　因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時予以返還，不能返還或者一個沒有提供必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。出賣人對合同無效負主要產(chǎn)品責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償買受人的信賴利益造成損失。

　?。ǘ┏擎?zhèn)居民進行購買中國農(nóng)村房屋合同管理原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效，應(yīng)當(dāng)通過結(jié)合發(fā)展歷史文化背景、現(xiàn)有占有社會關(guān)系等考慮其效力。

　　城市居民購買農(nóng)村房屋引起的糾紛應(yīng)該結(jié)合當(dāng)時的歷史背景加以考慮，有利于維護現(xiàn)有的房屋所有權(quán)關(guān)系。

　　一審判案理由：

　　北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，農(nóng)村土地除依法屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。陳保印和馬立民簽訂了一份房屋買賣合同。因為這家醫(yī)院的宅基地屬于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體，而馬立民屬于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，這里的房屋買賣必然涉及土地使用權(quán)的變更。因此，北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)辛家河河北新營13號南院房屋買賣行為因違反法律法規(guī)，應(yīng)屬無效。

　　二審判案理由：

　　北京市第一中級人民法院認為，本案系城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋引發(fā)的糾紛。根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，在行使宅基地收益權(quán)和處分權(quán)時，應(yīng)當(dāng)嚴格限制宅基地使用權(quán)。在此前提下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋一般應(yīng)認定無效。但在處理具體案件時，要根據(jù)每個案件的不同實際情況進行綜合判斷。

　　本案中，作為城市居民，馬立民與陳保印的房屋買賣合同是經(jīng)過海淀鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)的。此后，馬立民取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證，并于2005年將戶口遷入。根據(jù)上述事實可以看出，在十余年的時間里，馬立民在對其實際居住權(quán)的爭議中，與該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。

　　有鑒于此，考慮到本案當(dāng)時的歷史背景和現(xiàn)有房屋權(quán)屬關(guān)系的維持，應(yīng)當(dāng)確認馬立民與陳保印簽訂的買賣合同有效、適當(dāng)。一審法院確認本案買賣合同無效，符合處理此類案件的一般原則，但不利于維護本案雙方既定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)予糾正。

　　我國農(nóng)村土地屬于集體所有，村民作為集體經(jīng)濟組織的成員，只有宅基地的使用權(quán)，每個家庭只能擁有一個宅基地，宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民一旦失去房屋和宅基地，就會失去基本的生活條件。因此，對于城市居民在農(nóng)村宅基地上購買私房，目前我國的法律、法規(guī)和政策仍然采取禁止原則，在實踐中對農(nóng)村私房買賣合同的試行一般認為是無效的。

　　然而，司法實踐中的個案非常復(fù)雜，不能不顧具體案件而適用 "無效合同 "原則。因此，北京市高級人民法院早在2004年12月就此問題組織召開了研討會，并在會上達成共識，形成了《會議紀(jì)要》:農(nóng)村私有房屋買賣合同的原則是認定無效，認定有效除外；從買賣雙方的主體身份來看，如果雙方是同一集體經(jīng)濟組織的成員，并辦理了宅基地審批手續(xù)，可以認定合同有效。

　　上海律師咨詢了解到，2006年9月14日，北京市法院召開民事審判實踐疑難問題研討會。會議認為，農(nóng)村私房買賣應(yīng)認定為無效，2004年《會議紀(jì)要》確立的原則是恰當(dāng)?shù)模詰?yīng)堅持。但除了無效原則之外，還要考慮個案的不同情況，這樣才能根據(jù)實際情況確認合同的效力。