住一樓為何也要交電梯費？上海房屋律師解答

　　王姨媽每次提起每月必須付物業(yè)電梯費的事，總顯得特別委屈，原來王姨媽家住在某小區(qū)一樓，根本不用坐電梯上樓，還有地下負一樓的停車場，王姨媽說自己連車都沒怎么還分那負一層的電梯費呢！

　　象王姑媽那樣住在底層的業(yè)主也會有類似的困惑，上海房屋律師 關(guān)于底層業(yè)主需要不需要交電梯費目前主要有兩種觀點：

　　首先，認為一樓住戶不必支付電梯費用，因為一樓住戶不使用電梯，既不會損失電能，也不會影響電梯的使用壽命，因此讓一樓住戶支付電梯費用顯然是不公平的；

　　其次，由于電梯屬于小區(qū)共有部分，所以一樓住戶需要支付電梯費用，因此，每個住戶都有維護電梯的義務，不能以不坐電梯為由，拒絕履行維護電梯的義務。

　　▍法律解析：

　　《民法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的其他共有部分享有權(quán)利，承擔義務，不得因放棄權(quán)利而不履行相應義務。從這條法規(guī)可以看出，電梯同小區(qū)內(nèi)的花草樹木、路燈、噴泉等一樣，都屬于全體業(yè)主的共同財產(chǎn)，而且電梯運行服務費用不應因一樓住戶不乘坐電梯而明顯降低，因此一樓住戶應與其他樓層住戶一樣承擔電梯運行和維護費用。

　　此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)已按照合同約定及相關(guān)規(guī)定提供了服務，但業(yè)主僅以未享受或不需接受相關(guān)物業(yè)服務作為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　像王阿姨這樣情況的業(yè)主也不在少數(shù)。

　　2009年11月，一樓業(yè)主古先生以未使用電梯為由拒交電梯費，經(jīng)北京市第一中級人民法院判決，古先生應向物業(yè)公司全額繳納電梯費。最高人民法院認為，物業(yè)合同中沒有約定一層住宅不交電梯費的相關(guān)內(nèi)容，古先生以沒有使用電梯為由不交電梯費，缺乏事實和法律依據(jù)。

　　盡管是一樓的家，但是由于簽訂了“所有業(yè)主都要付電梯使用費”的物業(yè)管理協(xié)議，2010年4月，田先生被北京市通州區(qū)法院判決向物業(yè)公司支付電梯費。

　　所以從上述法律規(guī)定和判例中，可以看出一樓的業(yè)主是要交納電梯費的。

　　為什么要交費？

　　也許許多人，特別是一樓的業(yè)主雖然了解法律法規(guī)，但心里還是不服氣。一樓業(yè)主也應該交納電梯費的法律理由或說合理性在哪里？如何證明這樣的規(guī)定是好的而不是壞的法律呢？房屋所有人在支付電梯費時，至少應考慮以下三點：

　　第一，正確理解共有部分的潛在作用：可能所有人從來不使用某一共有部分，但也不能否認該共有部分對所有人具有潛在的無形作用。以電梯為例，雖然底層的業(yè)主實際上從來沒有使用過電梯，但這并不代表業(yè)主可以從電梯的正常使用中獲益。例如，如果實現(xiàn)了樓頂平臺的功能，一樓業(yè)主將來可能需要電梯；也如，建筑物外墻是建筑物的共有部分，在外墻懸掛廣告牌可以為業(yè)主帶來租金收益(小編注：電梯內(nèi)廣告)。廣告客戶為了擴大廣告的輻射面，加強廣告效果，喜歡把廣告牌掛在外墻的最上層。而且廣告牌一般都是由電梯來操作的，底層業(yè)主雖然自己沒有直接使用電梯，但通過電梯獲取租金(小編注：這部分收入屬于所有業(yè)主)，這樣便通過間接使用電梯來獲取收益，實現(xiàn)了權(quán)利。等等。這時可將底層業(yè)主交納的電梯使用費理解為購買期權(quán)的費用。那就是一樓業(yè)主要付電梯費的原因之一。

      第二，交費是業(yè)主對專有部分取得所有權(quán)的對價之一：即使一樓的業(yè)主承諾放棄因電梯而可能獲得的權(quán)利，他仍應當交納電梯費，因為交費是業(yè)主對專有部分取得所有權(quán)的對價之一。為什么說呢？眾所周知，建筑的價格及其變化所包含的不僅僅是建造這座建筑所需要的磚瓦費用，還包括土地使用費、容積率、位置環(huán)境等多方面的因素。同一處建筑面積低層、多層和中高層建筑，其造價必然不同。由于樓面差異對居住行為、居住心理、整體環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)等都會產(chǎn)生不同的影響。正因為如此，同一套房子不同樓層的價格也不一樣，不同的價格就是為不同樓層付出的對價。買這層樓所支付的實際價格并非應支付的全部價格，所支付的升降費等費用也是買這層樓時未付的對價。簡而言之，低層和多層建筑也許根本就不需要電梯，更不論電梯的費用，而且至少在中高層建筑的價格中包括了安裝電梯的費用。這就是說，假設不安裝電梯，那么樓盤的低樓層可能要比安裝時貴很多，因為誰也不愿意每天爬樓梯上高層。正因為這樣，你才能以現(xiàn)在的價格買到一樓的房子，否則，你就住不起一樓。盡管您買的是第一層，也許您真的不用上樓去，到了第二層滅失也沒有上樓去，但第一層的樓價中只包括了安裝電梯的費用等部分。由于電梯損壞折舊等所需費用尚未計入樓價中，故仍需支付未付對價。
       第三，從整體上看待具體共有部分的權(quán)利和義務：建筑物共有部分不是電梯的唯一部分，它還包括外墻、樓頂平臺、走廊、地下空間等多個部分。對于某一特定所有人來說，對于某些共有部分來說，其收益要大于付出的成本，而對于某些共有部分來說，其成本要大于付出的成本。因為建筑中有許多共有部分，就具體所有人而言，不可能完全量化每個部分所獲得的收益和所支付的費用，更多的情況是，只有將所有或大部分共有部分所獲得的收益和所支付的費用分攤起來，才能使整體公平。上海房屋律師