上海專業(yè)的房產(chǎn)律師談法拍房被限購漏洞

　　法拍房被限購了，這個漏洞終于被堵上了！

　　今天，最高法發(fā)布重磅消息，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人不允許競拍法拍房。
 

　　具體內(nèi)容如下：(2021年9月16日最高人民法院審判委員會第1846次會議通過，現(xiàn)予公布，自2022年1月1日起施行)
 

　　為了進一步規(guī)范人民法院司法拍賣房產(chǎn)行為，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，維護社會和經(jīng)濟秩序，依照《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律規(guī)定，結(jié)合司法實踐，制定本規(guī)定。

　　第一條 人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

　　第二條 人民法院組織司法拍賣房產(chǎn)活動時，發(fā)布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競買人申請參與競拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購房資格及自愿承擔(dān)法律后果。

　　第三條 人民法院在司法拍賣房產(chǎn)成交后、向買受人出具成交裁定書前，應(yīng)當(dāng)審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料；經(jīng)審核買受人不符合持續(xù)具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準(zhǔn)許。

　　第四條 買受人虛構(gòu)購房資格參與司法拍賣房產(chǎn)活動且拍賣成交，當(dāng)事人、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的，人民法院應(yīng)予支持。

　　依據(jù)前款規(guī)定，買受人虛構(gòu)購房資格導(dǎo)致拍賣行為無效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五條 司法拍賣房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執(zhí)行人等當(dāng)事人請求以該房抵債的，人民法院不予支持。

　　第六條 人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，競買人虛構(gòu)購房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通，侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七條 除前六條規(guī)定的情形外，人民法院組織司法拍賣房產(chǎn)活動的其他事宜，適用《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》的有關(guān)規(guī)定。

　　第八條 人民法院組織司法變賣房產(chǎn)活動的，參照適用本規(guī)定。

　　第九條 本規(guī)定自2022年1月1日起施行。
 

　　施行前最高人民法院公布的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。

　　法拍房作為房地產(chǎn)市場的一個分支，一直以來，都是房產(chǎn)市場里的小眾群體參與的對象。

　　法拍房最大的特點就是信息極不對稱。

　　被拍賣房屋的債務(wù)情況，例如原業(yè)主的債務(wù)情況，房屋的居住情況，租約情況等，均需要專業(yè)的律師和機構(gòu)進行詳盡的產(chǎn)調(diào)才能了解，對于普通購房者來說，幾乎無從下手。

　　而且無論盡調(diào)做的多么詳細(xì)，也無法保證房屋在購買過程和清房過程中百分之百不會遇到問題。

　　但在全國很多一二線限購城市，作為合理合法“破限購”的購房途徑，被深耕房產(chǎn)市場的資深玩家和業(yè)內(nèi)人士作為房產(chǎn)投資的重要渠道之一。

　　最高法本次發(fā)布的法拍新政，規(guī)定從2022年一月一日起，法拍房作為部分城市“破限購”的重要路徑，已經(jīng)被徹底堵死。

　　拿西安舉例，在上半年樓市火爆期，部分優(yōu)質(zhì)法拍房的成交價格加上相關(guān)費用，已經(jīng)接近甚至高于二手房市場價，部分買家購買法拍房的主要動機，就是因為其不限購。

　　在法拍新政發(fā)布之后，法拍房“破限購”的功能不復(fù)存在，但由于購買群體中有部分人將失去購買資格，對于具有購房資格的自住群體來說，法拍市場中或許將會出現(xiàn)更多的高性價比房源。

　　但是，需要提醒大家的是，法拍房有風(fēng)險，購買法拍房，除了要找正規(guī)、專業(yè)的機構(gòu)進行產(chǎn)調(diào)、盡調(diào)之外，必須也要有充分的風(fēng)險意識！