上海房產律師所看拆遷安置房購買風險點

　　房屋是中國人最關心的話題之一。近年來，由于城市化進程，價格相對實惠的拆遷安置房成為二手房交易市場的熱點。但由于拆遷安置房交易的限制性條件較多，此類房屋交易存在諸多潛在風險。本文上海房產律師所梳理了拆遷安置房買賣糾紛的典型案例，發現這類房屋買賣手續多，周期長，在瞬息萬變的市場中，在后續實際交付中存在較大的風險或變化——有時房屋還沒有轉讓，但房價已經翻了好幾倍，有時房屋可以交付，但由于各種原因無法轉讓。

　　拆遷房屋入住4年，但未能過戶。

　　房東：妻子不同意，協議無效。

　　2003年，龔先生作為衢州市柯城區西區第一批拆遷戶，為了滿足自己種花、種草、修籬、煮茶的排屋夢想，在簽訂拆遷協議后不久就賣掉了自己分配的五套安置房，其中一套安置房由鄭先生以每平方米1000多元的價格購買。

　　兩人簽訂房屋轉讓協議后，鄭先生立即支付了全部房款。之后安置小區竣工交付，鄭先生也收拾好了搬進新家的工作。這個住了四年。時間變了，房價漲了，但鄭先生擔心房價的上漲。由于龔先生沒有辦理房屋過戶手續，鄭先生至今無法將房屋過戶到自己名下。經過多次聯系，但一直被搪塞，鄭先生預感到雙方之間隱藏的雷可能會被引爆。果然，在又一次轉讓要求被拒絕后，憤怒的鄭先生將龔先生訴諸法院，要求將爭議的產權變更登記在其名下。

　　庭審中，龔先生認為雙方簽訂的房屋轉讓協議未經妻子簽署，妻子自始至終未承認協議并提出異議。因此，雙方簽訂的協議無效，不同意轉讓請求。經承辦上海房產律師所分析，雙方最終達成調解協議，龔先生夫婦配合房屋產權轉讓，鄭先生對龔先生夫婦給予適當補償。

　　上海房產律師所提醒：買賣雙方應選擇社會信譽高、安全的中介機構。買方應準確核實房屋是否屬于夫妻共同財產，是否有其他共有人。屬于共同財產的，夫妻雙方或者其他所有人應當共同簽訂合同。

　　拆遷期房被查封，無法過戶。

　　房東：離婚了，房子還沒分清。

　　2019年8月4日，魯女士與孫先生夫婦簽訂房地產轉讓合同，同意將位于衢州市柯城區某安置小區的房地產(期房)轉讓給魯女士，總房價119.6萬元，定金20萬元，首付60萬元(含定金)，并約定相關權利義務。合同簽訂后，魯女士首付60萬元。

　　今年3月，涉案房產建成，符合交付條件，但對新房充滿期待的陸女士發現，由于房東孫的個人債務，該房產于2020年被外人查封，原合同約定的權利義務全部泡影。在這種情況下澆了一盆冷水的陸女士和孫先生無法協商。她別無選擇，只能向柯城區法院下訴，要求終止銷售合同，返還已付購房款，并雙倍返還押金，共計80萬元。

　　上海房產律師所在審判中發現，被告夫婦在出售房屋后不久就離婚了。拆遷安置房現在不僅被查封，而且分割了夫妻共同財產。在審判中了解情況后，陸女士認為房子的身份很復雜，解除合同的要求也更強烈。經法院調解，被告同意終止合同，并返還陸女士的購房款和雙倍存款，共計80萬元。

　　上海房產律師所提醒：由于拆遷安置期房的交付和辦證時間較長，在等待交付的過程中，由于業主債務被查封，房屋可能無法繼續履行，雙方經常因房款、押金等問題發生糾紛。
 

　　　三年拆遷期房價翻番。

　　房東：房子不賣，我付你違約金。

　　2018年，衢州市柯城區斗潭社區進行危房改造。在斗潭社區擁有住房的王先生和他的妻子想盡快實現，于是與有購房意向的陳先生簽訂了斗潭安置期房轉讓協議，同意以175萬元的價格將位于衢州斗潭東區的拆遷安置期房出售給陳先生，并同意相關權利和義務。協議簽訂后，陳先生向王先生和他的妻子支付了175萬元。

　　今年3月，斗潭安置房建成并符合交付條件，該地區房價也大幅上漲。王先生和他的妻子沒有協助陳先生辦理產權登記和轉讓手續，并試圖通過支付違約金解除銷售合同。為維護自身合法權益，陳先生向柯城區法院提起訴訟，要求繼續履行合同，依法辦理房地產登記和轉讓手續。

　　我能理解你的心情，但陳先生當時全額付款。你現在違約了，他損失很大。承辦上海房產律師所耐心地向雙方解釋分析。通過進一步了解，我們了解到陳先生和王先生是多年的朋友。當他們賣掉房子時，由于這種友誼，他們在期房評估價格的基礎上提供了5萬元的折扣。雙方都不想因為這所房子而變得更糟。最后，多年的友誼讓雙方都愿意退一步，達成協議。陳先生給了王先生夫婦一定的價格補償，合同繼續履行。

　　上海房產律師所提醒：在現實生活中，不斷上漲的房價往往會引誘賣方違約，支付少量違約金，以達到終止合同的目的，從而以更高的價格再次出售。需要注意的是，房屋買賣合同是買賣雙方在自愿平等的基礎上達成的合同。一旦達成，各方應嚴格遵守。達成協議后，買賣雙方反悔違約的，應當承擔相應的違約等民事責任。

　　近年來，隨著城市化進程的推進，許多郊區或農村拆遷戶已經安置了許多房屋。一些買家認為價格比周圍的房子便宜，決定購買，但在購買這些房屋時要小心，因為拆遷安置房屋具有以下特點。首先，房產證辦理周期長。在等待交付的過程中，由于業主債務被查封，房屋可能無法繼續履行。雙方經常因房款、押金等問題發生糾紛。其次，房產證要先以拆遷戶的名義辦理，再以買受人的名義轉讓，隱藏著很多風險。一旦拆遷戶多賣一房或拒絕從拆遷辦理原產權登記，買受人就處于非常被動的地位。此外，還存在政策問題，如地方稅費調整、銀行貸款政策調整等，可能導致買賣雙方發生新的糾紛。

　　買房是大事，買賣雙方都要防范交易過程中的風險。因此，購房者在選擇這類房屋時，不僅要找到社會信譽高、保障性強的中介機構，還要做好功課。買受人在簽訂此類房屋買賣合同時，應注意安置房屋屬于家庭共有財產的性質，協議必須經家庭共有人(配偶、父母、子女等)一致簽字后生效。).為避免今后可能發生的糾紛，應審查共有人身份，防止共有人簽字遺漏，導致協議未成立或生效。

　　同時需要注意的是，房屋買賣合同是買賣雙方在自愿平等的基礎上達成的合同。一旦達成，雙方應遵循誠信原則，嚴格按照合同履行義務。任何違約行為都將產生一系列嚴重后果，如雙倍定金返還和房屋差價損失賠償。