黃浦老西門律師解析業主共有權制約

　　1. 對“住改商”的司法審查應采絕對禁止主義。

　　案例要旨：移動運營商擅自在居民小區樓房內搭設工業通信基站，從事無線通信作業，該行為與原有住宅性質相悖，不屬于基于專有部分特定使用功能的需要而對共有屋頂的合理利用，已構成對共有物權的侵害，應認定為物權法禁止的“住改商”行為。
 

　　2. 物業維修基金的催繳不適用訴訟時效。

　　案例要旨：物業維修基金是物權法等法律規定所確認的一項業主共有財產，其籌集、使用必須經全體業主共同決定，但其繳納是否受訴訟時效約束并未予以明確。作為業主的一項法定義務，維修基金的繳納并非是一種普通意義上的債權請求權，且具備法定不適用訴訟時效情形的一般共性，黃浦老西門律師因而不應受訴訟時效的制約。

　　3. 建筑物區分所有權人不得改變住宅的共用部位。

　　案例要旨：一、建筑物區分所有權人只能在該建筑物中自己專有的部位行使所有權四項權能，未經該建筑物的其他區分所有權人和物業經營管理者、維修者許可，不得對該建筑物的共用部位行使權利。二、公有住房售出單位對公有住房的共用部位承擔著維修責任。售出單位在與公有住房買受人簽訂的售房協議中，為了不加重自己一方在住房售出后的維修負擔，約定買受人不得實施有礙公有住房共用部位安全的行為，這樣的約定沒有限制買受人正當行使自己的權利，因此是合法有效的。

　　4. 專項維修資金屬業主共有，繳納專項維修資金是業主的法定義務，業主拒絕繳納并以訴訟時效提出抗辯的，不予支持。

　　案例要旨：專項維修資金是專門用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬于全體業主共有。繳納專項維修資金是業主為維護建筑物的長期安全使用而應承擔的一項法定義務。業主拒絕繳納專項維修資金，并以訴訟時效提出抗辯的，人民法院不予支持。
 

　　5. 電梯屬業主法定共有，出賣人出賣房屋時不能通過協議保留法定共有部分的所有權。

　　案例要旨：法定共有部分，是物權法對建筑物區分所有權中事關業主基本利益的共有部分的界定和規范，不允許當事人對此自由約定或變更。開發商無權保留法定共有部分的所有權，其已出售了專有部分，共有部分應一并轉讓。即使開發商在出售或安置時確實未將電梯價格計算在內，并取得對方同意，也僅享有要求購房者或安置戶支付電梯價格的債權請求權，而不享有要求確認電梯所有權歸開發商所有的物權確認請求權。
 

　　6. 某業主將建筑物共用部分占為己用并影響到其他共有業主生活的，其他業主可要求該業主將共用部分恢復原狀。

　　案例要旨：天臺、走廊設計的主要功能是作為整幢樓宇的消防使用，黃浦老西門律師這種特殊功能決定了它是整幢樓宇的全體業主共同共有、共同使用，業主私自將天臺設置為“私家花園”、從而獨占使用及占有部分共用走廊的行為的行為侵害了其他業主的共有權，其他業主可要求該業主將建筑物共用部分恢復原狀。

　　7. 相鄰業主的權利行使超出其專有部分相對應的外墻面范圍，屬不合理使用。

　　案例要旨：相鄰的業主，一方將自家的空調室外機安放在另一方的臥室的窗下，其安放空調機的位置，并不在其專有部分相對應的外墻面的范圍之內，故其對該共有部分不享有合理利用的權利。不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙的，應當停止侵害、排除妨礙。因此，另一方有權要求對方移走該空調室外機。

　　8. 業主委員會無權以自己名義對開發商擅自更改規劃減少公共區域的行為提起訴訟。

　　案例要旨：物業管理條例第十九條規定，業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。黃浦老西門律師業主委員會起訴開發商擅自更改規劃減少公共區域的行為不屬于物業管理活動，因此，業主委員會無權以自己的名義對開發商擅自更改規劃減少公共區域的行為提起訴訟。

　　9. 擅自改變樓房頂端使用用途的行為侵害了其他業主的共同權益。

　　案例要旨：物權法規定的建筑區劃內公共空間的權利歸屬原則，突出了業主權益的保護，限制了他人擅自處理和改變公共區域用途的行為。以自然物理屬性和功能用途來看，樓房的全體業主對樓房的頂端擁有建筑物區分所有權。未經樓房全體業主同意，任何擅自處理和改變樓房頂端使用權的行為，均構成對業主權益的妨害，應承擔相應的民事責任。
 

　　10. 在約定翻建的房屋樓頂加建房屋的所有權，應屬建設用地共同使用權人共同所有。

　　案例要旨：房屋翻建過程中，在雙方約定建造五層樓房的基礎上，一方經審批后又出資一次性加建了兩層房屋，并將加建部分的產權登記為自己所有。該行為侵犯了另一方的建筑物區分所有權中的共有權，即建設用地共同使用權和樓頂空間共有權，加建的房屋應屬于建設用地共同使用權人共同所有。上海房屋糾紛律師在線咨詢