徐家匯律師講解兇宅買賣是否理應(yīng)退款

　　賣給我的房子是“兇宅”！我不要了，我要解除合同，你把定金20萬元退給我。房子不是‘兇宅’！命案發(fā)生在隔壁的201房，是相互獨立的。我讓中介賣房就已經(jīng)明確告知這個事實，沒有故意隱瞞，交易的房屋不存在質(zhì)量瑕疵，而是你買房時沒有審慎考慮，現(xiàn)在又想反悔！我要沒收你的定金。這是一起退房糾紛案件，譚某某和張某爭鋒相對，吵得不可開交。他們所說的“兇宅”究竟是怎么回事呢？法院會支持譚某某的退房請求嗎？徐家匯房屋糾紛律師帶你看看案件詳情。

　　案情經(jīng)過：購房后發(fā)現(xiàn)是兇宅，買家要求解除合同還定金

　　2020年5月，原告譚某某經(jīng)中介某鴻公司介紹，向被告張某購買廣州市白云區(qū)某小區(qū)房屋，雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定房屋總價為363萬元，定金20萬元，中介費由譚某某承擔(dān)。次日，譚某某向張某支付定金20萬元、向某鴻公司支付中介費6萬元。之后，譚某某發(fā)現(xiàn)涉案房屋曾發(fā)生兇殺案，要求終止履行合同并退還定金20萬元，張某不同意，故譚某某訴至廣州市白云區(qū)人民法院。訴訟中，法院前往公安分局檔案室調(diào)取刑事案件檔案，檔案顯示，2013年涉案房屋的隔壁201房發(fā)生過兇殺案，但兇殺案發(fā)生時涉案房屋與隔壁201房打通為一套房屋。根據(jù)涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)平面附圖顯示，涉案房屋的南側(cè)與201房相鄰。

　　法院判決：合同解除，賣家返還定金并賠中介費

　　法院認(rèn)為，根據(jù)法院調(diào)取的刑事案件部分檔案中的現(xiàn)場勘驗筆錄可知，涉案房屋在兇殺案發(fā)生時與相鄰的201房打通為一套六室兩廳的房屋，據(jù)此可以認(rèn)定涉案房屋發(fā)生過非正常死亡的重大刑事案件。即使涉案房屋與相鄰的201房在出售時已被恢復(fù)物理間隔，但不影響涉案房屋曾發(fā)生過非正常死亡的重大刑事案件的事實存在。合同解除后，被告應(yīng)返還定金20萬元給原告。因被告交付的涉案房屋存在質(zhì)量問題，故原告要求被告賠償中介費損失6萬元合法合理。

　　原告主張被告出售的涉案房屋存在質(zhì)量瑕疵，要求解除《房屋買賣合同》。本案中，房屋的質(zhì)量除房屋的主體建筑、裝修等客觀質(zhì)量外，還包括房屋是否便于生活居住使用等交易價值，對交易價值之瑕疵的救濟應(yīng)與質(zhì)量之瑕疵作同一處理，可類推適用質(zhì)量之瑕疵的規(guī)定。中華民族傳統(tǒng)習(xí)俗中存在追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害的心理，這并非封建迷信的范疇，而是社會傳統(tǒng)遺留下來的一種善良無害的風(fēng)俗。根據(jù)我國傳統(tǒng)的民風(fēng)民俗及公眾的一般心理，房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件，將導(dǎo)致普通民眾在正常交易情形下通常不愿購買該房屋。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定和前述分析，涉案房屋發(fā)生過非正常死亡的重大刑事案件屬于標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，原告可要求解除合同。

　　白云法院一審判決解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，被告張某向原告譚某某返還定金200000元、賠償中介費損失60000元。被告張某不服，提起上訴，廣州市中級人民法院二審判決，駁回上訴，維持原判。
 

　　徐家匯房屋糾紛律師分析：“兇宅”物理間隔事件

　　“兇宅”屬于直接影響案涉房屋交易的重大信息，不管按照合同約定的告知義務(wù)還是根據(jù)誠實信用原則，出售人在出售案涉房屋時均應(yīng)向購買者告知上述信息，由購買者自己決定是否購買。如出買方明知而故意沒有將上述信息告知，故意隱瞞了真實情況，從而影響購買方的正確判斷，最終做出違背自己真實意思的表示，其行為構(gòu)成欺詐。購買者在法律規(guī)定的期間內(nèi)，可以向法院請求撤銷買賣合同。

　　本案中，被告表示對“兇宅”一事并不知情，因被告購買時間不長，無從判定是否知情，不能認(rèn)定被告存在故意欺詐、隱瞞等行為。綜合本案情況，原告主張被告交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，要求解除合同，符合法律規(guī)定。另外，在司法實踐中，亦有出賣方對“兇宅”信息不知情，買受人以訂立的買賣合同存在重大誤解為由，要求撤銷合同并獲得法院支持的案例存在。因此，涉案合同依法應(yīng)予撤銷。合同撤銷后，被告已經(jīng)收取的定金應(yīng)當(dāng)全額單倍返還給原告。

　　“兇宅”的認(rèn)定“兇宅”本身是一種文化現(xiàn)象，并沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。需要結(jié)合事件的惡性程度、發(fā)生的事件以及社區(qū)影響等因素，綜合認(rèn)定是否對房屋居家和市場價值造成影響。本案中，原告所購買的房屋2013年發(fā)生惡性兇殺案，雖然涉案房屋現(xiàn)在作了隔斷，但是當(dāng)時是連為一體，處于“兇宅”的范圍。涉“兇宅”房屋買賣的告知義務(wù)。


　　“兇宅”是指曾發(fā)生枉死、他殺、含冤或恨而自殺等非自然死亡事件，同時伴隨人們的相關(guān)心理因素或是靈異事件頻傳的建筑物。“兇宅”之說早在唐《朝夜僉載》中就有記載：“其宅中無人居。問人，云此是公主兇宅，人不敢居”。雖有迷信之嫌，但社會大眾普遍感到忌諱和恐懼，“兇宅”之說逐漸形成了一種民間文化習(xí)俗，客觀上對房屋的市場價值產(chǎn)生一定不利影響，并進(jìn)而左右買家的購房意向，成為購房時需要考慮的重要因素，在法律上歸于善良風(fēng)俗，受到保護。