寶山區(qū)顧村律師憶豆腐渣工程維權(quán)難

　　業(yè)主如何維權(quán)？

　　古典花園小區(qū)業(yè)主稱入住五年來，產(chǎn)權(quán)證一直沒有辦理，有關(guān)部門答復(fù)，該小區(qū)建設(shè)單位未組織該工程竣工驗(yàn)收，質(zhì)檢部門也未接到建設(shè)單位關(guān)于該工程竣工驗(yàn)收的書面通知。根據(jù)相關(guān)部門的答復(fù)結(jié)果來看，案涉小區(qū)建設(shè)單位很可能涉及到兩方面違約責(zé)任，一是交付不符合合同約定房屋，二是逾期辦證違約責(zé)任。

　　首先，從交付不符合合同約定房屋的角度，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”從上述規(guī)定可以看出，建設(shè)單位未組織竣工經(jīng)驗(yàn)收的，業(yè)主可以拒絕收房。如果業(yè)主已經(jīng)實(shí)際收房的，很難再對建設(shè)單位提起逾期交房違約責(zé)任，且有的業(yè)主入住房屋已經(jīng)五年多，從時(shí)效方面看，也有可能超過訴訟時(shí)效，因此業(yè)主從交付不符合合同約定房屋的角度追究建設(shè)單位違約責(zé)任難度較大。

　　從逾期辦證角度來看，房屋交付使用后，根據(jù)房屋買賣合同約定，房屋交付后一定時(shí)間內(nèi)由開發(fā)商辦理初始登記，初始登記后，即具備辦理產(chǎn)權(quán)條件，再由業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)實(shí)情況中，逾期辦理產(chǎn)權(quán)主要原因是開發(fā)商未辦理竣工驗(yàn)收備案導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，而本案中相關(guān)部門答復(fù)案涉小區(qū)未辦理產(chǎn)權(quán)是由于開發(fā)商未組織竣工驗(yàn)收，并且質(zhì)監(jiān)站未收到建設(shè)單位竣工驗(yàn)收申請，未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案。業(yè)主可根據(jù)合同約定從收房之日起到實(shí)際可以辦理產(chǎn)權(quán)之日止，主張逾期辦證違約責(zé)任，截止日一般法院認(rèn)為是開發(fā)商辦理完畢竣工備案之日，特殊情況下，也可以從建設(shè)單位通知業(yè)主可以辦理產(chǎn)權(quán)之日。同樣，業(yè)主如果沒有其他證據(jù)證明未超過訴訟時(shí)效，那么主張的逾期辦證的違約金也可能根據(jù)時(shí)效計(jì)算有所減少。

　　責(zé)任如何承擔(dān)？

　　針對外墻保溫層脫落造成人身財(cái)產(chǎn)損害的責(zé)任承擔(dān)問題，上海段和段律師事務(wù)所大連辦公室房地產(chǎn)部做出以下分析：

　　1、如果房屋在保修期內(nèi)，根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定：“在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位可向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償”，第十五條規(guī)定：“如因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，則由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任”，從上述規(guī)定可以看出，在房屋保修期內(nèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，由建設(shè)單位承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2、如果房屋超過保修期，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條的規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”因?yàn)橥鈮γ媸切^(qū)的公共部分，應(yīng)由小區(qū)物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。類似案例如遼寧省沈陽市中級人民法院(2019)遼01民終12875號(hào)沈陽欣聯(lián)物業(yè)有限公司、郭雙物件脫落、墜落損害責(zé)任糾紛二審民事判決書中，法院認(rèn)為由于脫落的外墻磚砸壞業(yè)主車輛，法院認(rèn)定物業(yè)公司未能盡到對業(yè)主及時(shí)的提醒及注意義務(wù)，也并未及時(shí)清除危險(xiǎn)因素，致使事故發(fā)生。而業(yè)主將車停放在小區(qū)消防通道范圍內(nèi)也有一定的過錯(cuò)，故法院判決物業(yè)公司承擔(dān)60%的責(zé)任，業(yè)主承擔(dān)40%的責(zé)任。

　　3、若是建設(shè)單位交付存在質(zhì)量缺陷的房屋，而物業(yè)部門也未盡到管理維護(hù)義務(wù)。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第十二條規(guī)定：“二人以上實(shí)施危及他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的行為，其中一人或者數(shù)人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權(quán)人的，由侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任；不能確定具體侵權(quán)人的，行為人承擔(dān)連帶責(zé)任”，則由建設(shè)單位承擔(dān)主要責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的次要責(zé)任。類似案例如黑龍江省哈爾濱市中級人民法院(2016)黑01民終1075號(hào)哈爾濱西部地區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司與程培樓等物件脫落、墜落損害責(zé)任糾紛二審民事判決書中，法院認(rèn)定責(zé)任比例為開發(fā)商承擔(dān)80%，物業(yè)公司承擔(dān)20%。

　   維修費(fèi)用如何劃分？

　　古典花園小區(qū)居民表示，他們也聯(lián)系過小區(qū)物業(yè)，但物業(yè)表示，這屬于開發(fā)商的遺留問題，只能聯(lián)系開發(fā)商進(jìn)行維修。之后，倒是有維修人員進(jìn)行過修修補(bǔ)補(bǔ)，但根本問題沒有解決，針對此類事件的法律維權(quán)方案如下。

　　1、如果房屋在保修期內(nèi)發(fā)生問題，由建設(shè)單位無償修復(fù)。

　　2、如果房屋超過保修期，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定：“專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條規(guī)定：“本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金”，第三條規(guī)定：“共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等”，可知，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)修復(fù)。修復(fù)的費(fèi)用可以從專項(xiàng)維修基金中開支。類似案例如遼寧省沈陽市中級人民法院(2015)沈中民二終字第2974號(hào)上訴人王海光與被上訴人沈陽惠特物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案二審民事判決書中，法院觀點(diǎn)為保修期滿后針對房屋外墻、屋頂?shù)裙灿貌课贿M(jìn)行的大修、中修、更新等改造費(fèi)用，應(yīng)從維修專項(xiàng)資金中列支。

　　3、業(yè)主可否因外墻保溫層脫落拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的問題。由于外墻保溫層脫落與物業(yè)服務(wù)合同不是同一法律關(guān)系，以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，法院不予支持。類似案例如北京市第二中級人民法院(2018)京02民終4398號(hào)王允莉與北京和益行物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書、重慶市銅梁區(qū)人民法院(2019)渝0151民初1657號(hào)重慶市錦天物業(yè)管理有限公司與王興春物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審小額訴訟案件判決書等，這些案件表示法院觀點(diǎn)為根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，外墻保溫層脫落并不足以成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的理由。

　　如何避免維權(quán)發(fā)生？

　　1、找一個(gè)靠譜的開發(fā)商

　　說白了，靠譜的開發(fā)商就是看重品牌的開發(fā)商，認(rèn)為品牌比錢重要的開發(fā)商，打算長期經(jīng)營的開發(fā)商，不希望自己有太多負(fù)面的開發(fā)商，出事兒后有人給你談?dòng)腥私o你解決的開發(fā)商，還有，肯定不會(huì)明著或暗著忽悠你的開發(fā)商。

　　2、購房者要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，平和心態(tài)

　　花剛需盤的錢，就不要用改善盤的標(biāo)準(zhǔn)去要求，一個(gè)樓盤的品質(zhì)和成本不一樣，價(jià)格就不一樣，剛需盤和改善盤在綠化、外墻、裝修、用材、五金等方面都一定會(huì)有差距，所以交房之后你用9000元/平房子的標(biāo)準(zhǔn)去要求你花了6000元/平的房子是不合適，也不恰當(dāng)。

　　但是也要求樓盤自身做到實(shí)事求是，不欺騙，不欺瞞，不用噱頭去提高購房者對樓盤的預(yù)期！

　　3、記得拍照和錄音、保存證據(jù)

　　樓盤的沙盤、廣告、承諾、樣板房等呈現(xiàn)給業(yè)主看的東西都是要負(fù)責(zé)任的，所以，購房者可以把樓盤承諾的東西拍照保存，以防萬一。

　　置業(yè)顧問的口頭承諾讓他白紙黑字簽名蓋章才會(huì)生效，你做的這一切在你的權(quán)益被傷害時(shí)，都可以作為證據(jù)來維護(hù)自己，希望大家都能養(yǎng)成這種意識(shí)。

　　4、關(guān)于簽署購房合同的重點(diǎn)注意事項(xiàng)

　　4.1. 售樓部應(yīng)該有合同模板公示，這是政策要求。

　　4.2.仔細(xì)看合同上附的看戶型圖。

　　4.3.仔細(xì)看合同上寫明的戶型面積、套內(nèi)面積、公攤面積、陽臺(tái)數(shù)，計(jì)算一下得房率。

　　4.4.仔細(xì)看一下延期交房的補(bǔ)償金

　　4.5.仔細(xì)看一下你作為購房者的違約責(zé)任

　　4.6.仔細(xì)看一下裝修、交房標(biāo)準(zhǔn)和配套

　　4.7.承諾部分和合同未約定部分要求開發(fā)商給寫承諾書或補(bǔ)充協(xié)議

　　反正，你要記住，不是白紙黑字來約束的任何承諾都是浮云，無效！

 

　　我們又該如果維護(hù)自己的合法利益呢？

　　把交房變成業(yè)主維權(quán)的起點(diǎn)，是一件非常不愉快的事情，我們期待開發(fā)商和業(yè)主都能一起進(jìn)步，盡量從源頭上去避免問題的發(fā)生。

　　1、要重視簽訂好合同。要求物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容要明確，每一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要量化，比如說要求物業(yè)企業(yè)提供三級服務(wù)，公共樓道保潔每天清掃1次等。

　　2、要按照合同約定條款評判物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否到位。業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間是合同關(guān)系，業(yè)主評判物業(yè)企業(yè)的日常服務(wù)是否到位一定要依據(jù)合同，假如說合同約定物業(yè)企業(yè)每天清掃1次公共樓道，保潔人員按照約定做好了，就應(yīng)當(dāng)說物業(yè)企業(yè)該項(xiàng)服務(wù)到位，兩次清掃之間的公共衛(wèi)生需要業(yè)主自覺進(jìn)行維護(hù)。

　　3、要明確維權(quán)責(zé)任人。明晰責(zé)任是業(yè)主維權(quán)的前提，業(yè)主在維權(quán)前一定要知道維權(quán)的對象。有的常因開發(fā)商遺留問題、未辦理產(chǎn)權(quán)證、個(gè)人財(cái)產(chǎn)受損等原因與物業(yè)企業(yè)發(fā)生沖突，這些都不是物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，不屬于物業(yè)企業(yè)的職責(zé)范圍。四是要理性維權(quán)。總之，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間發(fā)生的矛盾糾紛要盡量通過雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)調(diào)不了的可以到小區(qū)所在地的區(qū)縣物業(yè)辦申請調(diào)解，還可以依法向法院提起訴訟。上海房產(chǎn)訴訟律師