嘉定律師教你如何“拯救”集體土地上被拆遷的“家”

　　近年來，隨著農村工業化、城市化進程的加快，集體土地上的拆遷引發的矛盾日益尖銳，損害拆遷戶利益的惡性事件時常發生。當《限期拆除通知書》送達、當挖掘機轟鳴而來，我們如何拯救自己的“家”……下面，嘉定律師師帶您“保衛家園”，睜大眼睛看仔細了!

　　第一：弄清楚狀況

　　面對征地拆遷，首先要弄清楚房屋下的集體土地是否被征收。京平拆遷律師發現被遷拆戶在認定自家的集體土地是否被征收的時候，都是以村里張貼的“明白紙”、“告知書”、“致……一封信”或者相關人員的通知等為依據，這顯然是不準確的。

　　集體土地征收有嚴格的作出、批準、公布程序。征收土地的公告應當張貼在被征地所在村，拆遷戶可據此判斷自家的集體土地是否被征收。

　　根據《土地管理法》、《征用土地公告辦法》等相關規定，有權批準征收集體土地的為國務院和省級政府，在作出征地批準文件并下發給被征收土地所在地的市、縣級人民政府之后，市、縣級人民政府土地行政主管部門應當在10個工作日內張貼征地公告，公告內容應當包括以下四個方面：

　　(一)征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途

　　(二)被征收土地的所有權人、位置、地類和面積

　　(三)征地補償標準和農業人員安置途徑

　　(四)辦理征地補償登記的期限、地點。

　　第二：了解拆遷補償

　　拆遷補償是房屋拆遷補償案件的核心，也是被遷拆人最為關心的一個問題。那么，到底拆遷補償如何構成?該怎么計算?話不多說，往下看：

　　集體土地上房屋的補償，目前沒有直接的法律依據，主要依據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》，此外，征收集體土地上房屋的補償雖不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照。具體分為以下幾個方面：

　　1、土地的補償：由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標準規定。但在實踐中，如果參照耕地的標準來確定費用，確實較低。因此，國土資源部要求制定征地區片綜合地價，此地價兩到三年調整一次，可以查詢參考最新的，但隨著時間的推移與經濟的發展，有些區片地價已經變得落后與不合理，因此，可以利用“不降低原有生活居住水平”來衡量補償是否合理。

　　2、被拆遷房屋的補償：可以選擇貨幣補償或者產權置換，也可以選擇兩種方式相結合。貨幣補償不得低于重置成本價;產權置換，均為同區位最低拆一還一。

　　3、其他補償：拆遷辦應當補償拆遷戶搬家補助費、設備遷移費、過渡時期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。

　　第三：協商不成早維權

　　首先，要有堅定的拆遷維權的信心。在協商過程中，對自己的維權行為猶猶豫豫，沒有斗爭勇氣的人，很難爭取到合理的拆遷補償。拆遷戶要對自己的維權行為有信心，不被相關部門頻繁宣傳、威逼利誘等攻勢影響。

　　其次，多聽少說，不要輕易報價。關于拆遷補償的報價要掌握時機和火候，在一個合適的時機才能報價，不要讓相關部門較早的知道底線。

　　再者，和氣協商，勿激化矛盾。在協商時，如果拆遷戶的合法要求被拒絕，拆遷戶也應依法提出合理主張，說話要和氣，勿激化矛盾。

　　第四：注意維權時效性

　　以目前的法律法規不難看出，立法者已經盡力在維護失去土地、失去房屋的人們的合法權益。但法律不保護躺在權利上睡覺的人。我們應該在法律確定的期限內去依法維權，很多人都認為，協議不簽字、文件不簽收、等要拆了請拆遷律師介入維權就行。

　　《行政強制法》明確規定：當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不履行行政決定的，沒有強制執行權的行政機關可以自期限屆滿之日起三個月內，依照本章規定申請人民法院強制執行。

　　嘉定律師再次提醒，協商階段是最佳的拆遷維權時機。切勿一拖再拖，拖到喪失良機、拖到失去家園，到時嘉定律師只能表示同情。