宅基地房屋買賣合同的效力如何確定？上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解

　　地方政府出臺限購政策是政府的抽象行政行為，不是法律或行政法規(guī)，對已簽訂的房屋買賣合同的效力沒有影響。限購政策的出臺可能構(gòu)成不可抗力或情勢變更，在法理和司法實踐中存在爭議。上海房產(chǎn)糾紛律師帶您了解一下具體的情況。

　　從法律角度看，宅基地房屋買賣合同的效力受以下因素影響：

　　1、合同賣方是否合格。在某些情況下，賣家有另一個家園或已成為城市居民，他出售的家園是他父母的家園。在訴訟中，如果賣方的父母要求收回宅基地，那么買賣住宅用地的合同很可能被認(rèn)為是無效的。

　　2、合同買受人是否為宅基地所屬集體經(jīng)濟組織成員。如果你不是該組織的成員，那么宅基地房屋買賣合同很可能被確認(rèn)無效。

　　3、合同標(biāo)的企業(yè)是否合理合法。在有些案例中，合同當(dāng)事人不僅可以約定買賣宅基地上的房屋，而且約定買賣宅基地。如果買方又是其他國家農(nóng)村發(fā)展集體主義經(jīng)濟管理組織內(nèi)部成員或城市社區(qū)居民的話，那么，該合同很可能被確認(rèn)為無效。

　　從北京市法院審理的宅基地買賣合同糾紛來看，如果買方是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，合同一般被承認(rèn)有效，但也有少數(shù)例外情況被認(rèn)定為無效合同。如果買方是另一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員或城市居民，合同一般被認(rèn)為是無效的，盡管在某些情況下有例外情況被認(rèn)為是有效的。

　　房地產(chǎn)交易量大、周期長，交易價格的波動對交易者的利益影響很大，高違約風(fēng)險不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，為了抑制投機行為，許多地方政府加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，這直接反映在限購政策、限貸政策等方面，對穩(wěn)定市場交易價格起到了一定的作用。

　　依據(jù)《合同法》第117條第2款之規(guī)定，不可抗力指不能預(yù)見、不能為了避免企業(yè)并不能克服的客觀實際情況。依據(jù)《合同法解釋二》第26條之規(guī)定，情勢變更指合同成立自己以后客觀經(jīng)濟情況以及發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時也是無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)銀行風(fēng)險的重大環(huán)境變化，繼續(xù)履行合同管理對于中國一方當(dāng)事人具有明顯不公平或者學(xué)生不能得到實現(xiàn)合同主要目的的情況。

　　我認(rèn)為不能一概而論限購政策的推行是否構(gòu)成不可抗力或情況的改變，在簽訂合約時，須考慮限購政策的各方的預(yù)見能力、放寬限購政策是否具有預(yù)見性，以及限購政策對房屋買賣合約履行的影響。

　　第二種觀點認(rèn)為，買賣雙方達(dá)成房屋買賣協(xié)議，簽訂房屋買賣合同，自簽訂時起發(fā)生法律效力，對雙方具有法律約束力。雙方按照合同享有合同權(quán)利，承擔(dān)合同義務(wù)，共同實現(xiàn)合同目的。出賣人在房屋買賣合同履行期間死亡的，根據(jù)我國《繼承法》第三十三條的規(guī)定，“其繼承人應(yīng)當(dāng)在繼承的遺產(chǎn)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)清償被繼承人的債務(wù)”。

　　總之，根據(jù)《人民中華民國合同法》第八條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第十條第一款、第二十五條第一款、第三十三條的規(guī)定，《人民中華民國繼承法》的判決如下：

　　原告、與被告吳、吳建民、繼續(xù)履行原告、吳中陽于2016年1月23日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充協(xié)議；原告王某、羅燕自本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告人吳月敏、吳建民、吳偉民支付余價二百七十萬元；

　　原告王彪、羅巖應(yīng)當(dāng)自本判決生效之日起十日內(nèi)，向被告人吳月敏、吳建民、吳偉民支付裝修費九十萬元；

　　被告吳躍民、吳建民、吳偉民于本判決已經(jīng)生效實施之日起十日內(nèi)進(jìn)行協(xié)助解決原告王請、羅燕辦理企業(yè)房屋建筑產(chǎn)權(quán)風(fēng)險轉(zhuǎn)移公司登記完成過戶手續(xù)，將上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)場西路XXX弄XXX號房屋土地產(chǎn)權(quán)以及過戶至原告王請、羅燕名下并交付于原告王請、羅燕?！?

　　從上述案例可以看出，上海市法院更傾向于第二種觀點，這也體現(xiàn)了促進(jìn)商事案件交易持續(xù)進(jìn)行、尊重法律、最大限度地保障房地產(chǎn)交易安全的司法思想。

　　然而，上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，為了繼續(xù)以這種方式履行合同，買方需要能夠支付剩余的全部一次性付款，這對買方的經(jīng)濟實力提出了更高的要求，如果買方不能支付剩余的一次性付款，法院可能會決定取消合同。因此，可以事先在房屋銷售合同的補充條款中約定具有意志性質(zhì)的事故處理條款。