商品房買賣雙方合同的簽訂與履行是怎樣的？上海律師事務所為您講解

　　新時期，完善中國特色社會主義土地管理法律制度的總基調是發揮市場在資源配置中的決定性作用，守住 "三條底線 "。農村集體土地改革的基本方向是促進集體土地的 "賦權 "和 "解放"，國有土地改革的基本方向是集約節約和高效利用。為此，黨中央安排了一項“土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地”的聯合改革，兩項“三權分置”和兩項“增值收益分配”的改革。上海律師事務所為您解答一下有關的問題。

　　集體經營性項目建設發展用地入市經過了一個長久的實踐并最終為立法所確認，應當說具有中國一定的進步性，但是對于我們也應當更加清晰地認識到，集體經營性建設用地只是我國農村文化建設用地中的少數部分，想要學生真正能夠實現國家中央政府提出的振興鄉村、平等兩權、市場環境配置等目標，還需要對《土地管理法》進行研究更為大膽地探索和修訂。

　　在《土地管理法》修訂之前，包括金華市義烏和 Huzhou Province Deqing County，Zhejiang 在內的33個縣區已經開始試點將農村商業建設用地引入市場。但是，工程實踐中還存在以下問題: 新法修訂后，配套法律法規尚未完善;有關土地管理的法律法規和規范性文件尚未全面清理。

　　集體經營建設用地進入市場的具體行政措施尚未公布;土地征用和“片區開發”沒有相關標準:土地管理法實施條例、基本農田保護條例等行政法規沒有修改; 各省、自治區、直轄市尚未根據新《土地管理法》的規定修改和完善地方土地管理配套法規。

　　因此，對于參與集體建設用地利用的社會資本，在具體項目中，既要關注法律法規和相關配套規則對集體建設用地入市的規定，也要關注項目所在地的具體實際操作。

　　“銀行是否為了自身的風險控制而降低貸款比例”是一個不能歸咎于買賣雙方的問題，目前法律對此沒有明確規定，而且在審判實踐中也存在差異，這是買賣雙方在簽訂商品房銷售合同時較容易忽視的風險。

　　在商品房買賣合同的簽訂過程中，發展商在合同條款的制定和解釋方面發揮著主導作用，此外，在合同執行過程中的業務運作(如事先通知，事后通知過程)不規范，一旦買方聲稱解除合同糾紛，發展商的商譽、房地產銷售的進展都會受到影響。

　　就商品房買賣雙方合同的簽訂與履行，針對不同開發商的合規要求應更為需要嚴格。筆者主要針對一些開發商的合規風險，提出合規建議分析如下：

　　1、開發商應密切關注中央和地方對房地產市場的控制，了解政府對房地產市場控制的趨勢。

　　2、開發商盡早與中國銀行進行洽談對目標樓盤的按揭貸款相關事宜，在與銀行通過簽訂書面交流合作關系協議后，再根據企業合作網絡協議中銀行對目標樓盤的放貸情況相應在定金合同、買賣合同中約定首付款比例、按揭貸款學生比例。

　　3、合同明確區分了銀行風險控制的原因和國家政策調整的原因，協議將由于銀行自身的風險控制原因導致貸款無法處理，首付比例增加的情況排除在買方有權撤銷合同之外的情況。

　　4、在與買受人簽訂的定金合同、買賣合同等相關合同中設置“如銀行提供的貸款比例低于合同約定的貸款比例，買受人需以其他形式自行補足房款”的條款，并以加粗、加粗、下劃線等方式突出顯示，以履行相應的提示義務；如果是手寫條款，手寫條款要有買方簽字或按手印確認，避免買方不認可“手寫條款”的風險。

　　5、在出現問題需要不斷提高首付比例的情況后，及時以書面表達方式進行通知購房者，要求買受人以其它方式補足首付款，并提示買受人可以通過自行設計選擇開發商合作發展銀行工作以外的銀行業務辦理按揭手續的權利。

　　上海律師事務所認為，若同意購房者提出的解除勞動合同請求，開發商需要以學生書面表達形式就解除合同后的處理（如已付房款、資金需要占用利息、違約金等）進行一個明確約定，避免我們日后發展產生經濟糾紛。