上海莘閔律師解讀逾期交付房屋的承擔(dān)方式

　　在商品房買賣中，由于購(gòu)房者前期只能看到開發(fā)商有關(guān)預(yù)售房屋質(zhì)量的宣傳資料(外觀、環(huán)境、配套設(shè)施、因此，購(gòu)房人在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，可能要面對(duì)開發(fā)商交付房屋的問題，所交房屋的質(zhì)量與預(yù)售時(shí)廣告宣傳的房屋質(zhì)量不相符，同時(shí)交付的房屋存在質(zhì)量問題，并且由于開發(fā)商自身原因無法按時(shí)交付房屋等風(fēng)險(xiǎn)。本文上海莘閔律師從購(gòu)房者在購(gòu)房交易過程中，遇到開發(fā)商逾期交房時(shí)應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益，從而探討購(gòu)房者的司法救濟(jì)途徑，為購(gòu)房者維權(quán)提供參考。

　　司法實(shí)務(wù)中普遍存在的逾期交房現(xiàn)象。

　　我國(guó)司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商逾期交付房屋有兩種情況：一是開發(fā)商沒有按照商品房買賣合同規(guī)定的期限或條件(如辦理產(chǎn)權(quán)證)交房。這種情況下，開發(fā)商方主動(dòng)違約，不能按合同規(guī)定的期限或條件將房屋交付給購(gòu)房者，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。二是購(gòu)房者合理拒絕收房，應(yīng)視為開發(fā)商未按時(shí)交房。如果開發(fā)方?jīng)]有“竣工驗(yàn)收合格”，或未經(jīng)“消防驗(yàn)收合格”即交付使用，交付使用的房屋有嚴(yán)重質(zhì)量問題，或開發(fā)商不提供應(yīng)提供的證明文件而拒絕收房。
 

　　對(duì)于開發(fā)商逾期交付房屋，購(gòu)房者可以采取的司法救濟(jì)方式。

　　1.買方應(yīng)及時(shí)行使解除合同的權(quán)利。如果商品房買賣合同規(guī)定的解除權(quán)是指開發(fā)商延遲交付房屋，買房人有權(quán)解除合同的，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在具有解除權(quán)的條件后，在法定的解除權(quán)行使期限即1年內(nèi)行使合同解除權(quán)。如果合同中沒有明文規(guī)定解除權(quán)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“依據(jù)民法典第543條，賣方遲延交付房屋或者買受人支付購(gòu)房款時(shí)，應(yīng)于三個(gè)月的合理期限內(nèi)，買方有權(quán)延遲支付購(gòu)房款，除非當(dāng)事人另有約定，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同，應(yīng)當(dāng)予以支持。開發(fā)商發(fā)生延遲交付房屋時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)立即寫信催告，并保留相關(guān)憑證。

　　2.購(gòu)買者可以向發(fā)展商索賠違約金或賠償。據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第577條規(guī)定：“一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救或賠償損失等違約責(zé)任。如果開發(fā)商延遲交付房屋，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
 

　　逾期交房的概念及特點(diǎn)。

　　延遲交付房屋，是指開發(fā)商沒有按照《商品房買賣合同》規(guī)定的期限、條件(如未經(jīng)竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格)，沒有向購(gòu)房者發(fā)出書面通知，接受和核查房屋及未提供房屋的有關(guān)證明文件，因此，買房人可以按照合同中規(guī)定的“逾期交付房屋的違約責(zé)任”追究開發(fā)商違約責(zé)任，一般而言，逾期交房違約金。而且發(fā)展商正常的房屋交付環(huán)節(jié)一般包括：房屋竣工驗(yàn)收及消防驗(yàn)收合格，購(gòu)房人應(yīng)在合同規(guī)定的交付期限內(nèi)書面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人核查房屋并簽字確認(rèn)，交貨房屋鑰匙和有關(guān)的證明文件(如房屋使用說明書、房屋質(zhì)保證書等)，如果開發(fā)商向購(gòu)房者交房時(shí)缺少了以上任一環(huán)節(jié)，則不能視為開發(fā)商已履行了交付義務(wù)，并且應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。

　　司法實(shí)踐中，賣方認(rèn)為交付使用房屋是買方直接占有使用房屋，即通常所說的“交鑰匙”；而買方認(rèn)為交付使用房屋并不只是交付房屋的所有權(quán)，而是交付房屋的所有權(quán)證明。針對(duì)這一點(diǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第67條第2款規(guī)定：“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。"以及《中華人民共和國(guó)消防法》第十三條第三款規(guī)定：“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用；"開發(fā)商在交付房屋之前，首先要滿足“竣工驗(yàn)收合格”和“消防驗(yàn)收合格”的條件，然后如雙方在商品房買賣合同中專門約定“辦理房屋產(chǎn)權(quán)證”作為房屋交付使用的條件，那么發(fā)展商應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，作為交付使用的條件。如無特別約定，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，除當(dāng)事人另有約定外，不得轉(zhuǎn)讓。"開發(fā)商將房屋轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者占有，即為交付使用。所以在商品房買賣合同中，如對(duì)交付條件有特別約定的，按照約定，未作特別約定的，按法律規(guī)定，

 

　　開發(fā)商逾期交付房屋的違約責(zé)任承擔(dān)方式。

　　購(gòu)買商品房時(shí)，如果遇到開發(fā)商逾期交付房屋，購(gòu)房者要求繼續(xù)履行合同，購(gòu)房者可以向開發(fā)商索賠的違約責(zé)任是什么？

　　㈠一般性規(guī)則。

　　買主可以先請(qǐng)求開發(fā)商繼續(xù)履行合同交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并且對(duì)逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)按照“有約定從約定，無約定從法律”的原則進(jìn)行處理，也就是說，如果商品房預(yù)售合同中約定了逾期交付房屋的違約處理方式，應(yīng)按合同處理。但實(shí)際商品房買賣中，開發(fā)商提供了全部合同，大部分條款也都是未與購(gòu)房者協(xié)商的格式條款，而違約責(zé)任中有關(guān)購(gòu)房者逾期付款和開發(fā)商逾期交房約定的違約責(zé)任可能存在不對(duì)等現(xiàn)象。此時(shí)買房人如按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)自己的實(shí)際損失，在作者代理的兩例預(yù)售商品房買賣案件中，有關(guān)合同中有關(guān)違約責(zé)任的約定明顯錯(cuò)誤等，對(duì)開發(fā)商逾期交房的約定違約金為每日萬分之0.02，對(duì)于購(gòu)房者遲延付款約定的違約金為日萬分之0.2，買房人按這種違約金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期交房違約金，將無法彌補(bǔ)自己的實(shí)際損失，此時(shí)購(gòu)房人可以在訴訟過程中申請(qǐng)?jiān)黾舆`約金金額。

　　(二)調(diào)整逾期違約金

　　當(dāng)購(gòu)房者以約定違約金過低，不能彌補(bǔ)自己實(shí)際損失的，購(gòu)房者便可通過《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。”及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”向法院申請(qǐng)?jiān)黾舆`約金數(shù)額。但是購(gòu)房者需對(duì)自己的實(shí)際損失承擔(dān)證明責(zé)任，而且在司法實(shí)踐中各地法院對(duì)購(gòu)房者申請(qǐng)?jiān)黾舆`約金的裁判并不統(tǒng)一，甚至針對(duì)同一事實(shí)作出完全相反的判決，如在【(2015)寧民終字第3450號(hào)】案中，南京市中級(jí)人民法院認(rèn)為：“根據(jù)法律規(guī)定，合同約定違約金，其主要性質(zhì)在于彌補(bǔ)、填平因一方違約而給另一方遭受的損失;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)舉證證明其所遭受的損失數(shù)額。現(xiàn)上訴人未能提供違約金過低的充分證據(jù)，故原審法院對(duì)其調(diào)整違約金的訴請(qǐng)不予支持，并無不當(dāng)。”相反在【(2015)淮中民終字第02564號(hào)】案中，淮安市中級(jí)人民法院認(rèn)為：“購(gòu)房人要求增加違約金數(shù)額，并提出鑒定自2013年1月1日至2013年6月28日期間其逾期交付房屋所造成的實(shí)際租金損失，并不違反法律規(guī)定。因此，依照上述司法解釋的規(guī)定，并結(jié)合鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)房人2013年1月1日至2013年6月28日的房屋租金損失7,926元。購(gòu)房人提出的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院應(yīng)予支持。”在這兩個(gè)案例中，同樣是購(gòu)房者主張?jiān)黾舆`約金數(shù)額，但法院卻作出完全不同的裁判，南京市中院認(rèn)為購(gòu)房者沒有提供證據(jù)來證明實(shí)際損失，故不予支持。而淮安市中院則按照案涉房屋同地段的房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)來判斷合同約定的違約金是否過低。上海莘閔律師查閱了針對(duì)開發(fā)商逾期交付房屋，當(dāng)約定的違約金過低，購(gòu)房者主張?jiān)黾舆`約金數(shù)額的相關(guān)案例中，大多數(shù)法院法官會(huì)出于對(duì)契約自由與實(shí)質(zhì)正義的衡量，在綜合購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)的劣勢(shì)地位和現(xiàn)實(shí)生活中實(shí)際損失難以證明等因素下，會(huì)利用手中的自由裁量權(quán)酌定增加違約金，通常按照與所購(gòu)房屋同地段同類房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)和按照購(gòu)房者已付購(gòu)房款的貸款利率利息來計(jì)算購(gòu)房者實(shí)際損失。

　　(三)逾期交房及逾期辦證的違約金可否同時(shí)主張

　　逾期辦證是指開發(fā)商未能按照《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)為購(gòu)房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限;合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”如開發(fā)商與購(gòu)房者在《商品房預(yù)售合同》中同時(shí)約定了逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任的，因開發(fā)商逾期交房導(dǎo)致不能按期辦理房產(chǎn)證的，購(gòu)房者不僅可主張逾期交房的違約金還可同時(shí)主張逾期辦證違約金。
 

　　上海莘閔律師的相關(guān)建議

　　1.建議統(tǒng)一關(guān)于開發(fā)商逾期交房、逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任的裁判尺度。

　　由于在司法實(shí)踐中各地法院對(duì)開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者主張?jiān)黾舆`約金的請(qǐng)求以及開發(fā)商主張調(diào)低違約金的請(qǐng)求，裁判并不統(tǒng)一，甚至針對(duì)同一事實(shí)作出完全相反的裁判。而且針對(duì)購(gòu)房者申請(qǐng)?jiān)黾舆`約金以彌補(bǔ)自己的實(shí)際損失的訴請(qǐng)，各地法院在計(jì)算購(gòu)房者的實(shí)際損失范圍時(shí)也不同，有的法院是按照購(gòu)房者已付給開發(fā)商的全部購(gòu)房款的貸款利率計(jì)算購(gòu)房者實(shí)際損失，有的法院是參照購(gòu)房者所購(gòu)房屋同地段同類房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算購(gòu)房者的實(shí)際損失，也有的法院是根據(jù)違約金過低的實(shí)際情況酌定予以上調(diào)。因此，法官在裁判針對(duì)開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者主張違約金不能彌補(bǔ)自己實(shí)際損失請(qǐng)求增加違約金的案件時(shí)，由于沒有法律、司法解釋關(guān)于具體的裁量范圍進(jìn)行明確的規(guī)定，這就造成了司法實(shí)踐中針對(duì)同樣的案件，法院在裁量違約金時(shí)有高有低尺度并不統(tǒng)一，甚至針對(duì)同樣的事實(shí)有的法院認(rèn)為購(gòu)房者并不能提供證據(jù)證明其實(shí)際損失故不予支持，進(jìn)而作出了完全相反的裁判。

　　上海莘閔律師通過查閱發(fā)現(xiàn)，只有江西省高院和江蘇省高院發(fā)布了相關(guān)的審判指引文件，如江西省高院于2020年6月9日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引的通知》中對(duì)“商品房交付條件、商品房交付與接收、逾期交房違約金的調(diào)整”進(jìn)行了規(guī)定，而且在逾期交房違約金的調(diào)整規(guī)定：“合同約定的逾期交房違約金每日標(biāo)準(zhǔn)低于萬分之一或高于萬分之三的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬分之一至萬分之三的范圍內(nèi)。對(duì)方當(dāng)事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。”將開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約金范圍規(guī)定在日萬分之一至萬分之三的合理范圍內(nèi)，這樣對(duì)法法官在裁判類似案件時(shí)在行使自由裁量權(quán)時(shí)有了具體的裁量范圍要求，有利于法院裁判的統(tǒng)一。

　　2.對(duì)購(gòu)房者來講，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查由開發(fā)商提供的《商品房預(yù)售合同》。

　　建議購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂合同時(shí)應(yīng)采用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局公布的《商品房買賣合同示范文本》，該示范文本合同對(duì)當(dāng)事人雙方之間的權(quán)利義務(wù)規(guī)定相對(duì)公平與合理。在合同中明確約定交房的條件，合理約定逾期交房的違約金、合同的解除條件、逾期辦證的違約金條款等對(duì)購(gòu)房者有利的條款。