房產(chǎn)拆遷案例

　承租人與共同居住人的拆遷補(bǔ)償糾紛案例

　　【案情簡(jiǎn)介】房屋為公有住房，承租人是當(dāng)事人的奶奶。當(dāng)事人從小跟著奶奶共同生活，房屋一直由當(dāng)事人的奶奶、伯父和當(dāng)事人共同居住。當(dāng)事人奶奶、伯父相繼去世，當(dāng)事人變更為承租人。之后，當(dāng)事人的父母提出要將戶(hù)口掛靠在房屋內(nèi)。出于親情，當(dāng)事人同意了。于是，當(dāng)事人的父母和弟弟便將戶(hù)口遷入房屋內(nèi)，但他們實(shí)際居住在他處購(gòu)買(mǎi)的商品房中。戶(hù)口遷入前，當(dāng)事人的父母和弟弟已在他處獲配過(guò)一套福利性房屋。2017年房屋被征收，該戶(hù)選擇全貨幣補(bǔ)償，共獲得補(bǔ)償款300余萬(wàn)元。

　　后因當(dāng)事人與其父母、弟弟就房屋征收利益的分配產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人的父母、弟弟和侄子向法院提起訴訟，要求分得4/7的房屋征收利益。一審法院認(rèn)為，原告(即當(dāng)事人的父母、弟弟和侄子)不符合共同居住人條件，但考慮到房屋取得來(lái)源和實(shí)際居住情況，適用公平原則判令當(dāng)事人給付原告補(bǔ)償款50萬(wàn)元。

　　被告(即當(dāng)事人及其妻、子)不服一審判決，提起上訴，要求撤銷(xiāo)原判決改判駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。二審審理后認(rèn)為，被上訴人(即當(dāng)事人的父母、弟弟和侄子)均不是房屋的共同居住人，無(wú)權(quán)參與房屋征收利益的分配，遂支持了上訴人(即當(dāng)事人及其妻、子)的訴訟請(qǐng)求，撤銷(xiāo)原判決并駁回了被上訴人在原審中的全部訴訟請(qǐng)求。

　　【律師觀點(diǎn)】本案系一起承租人與共同居住人之間因房屋征收利益分配而引起的糾紛。一審不是我代理的，我代理的是二審階段。

　　當(dāng)事人是某處被征收房屋的承租人，征收時(shí)戶(hù)口在冊(cè)人員除當(dāng)事人一家三口外，還有當(dāng)事人的父、母、弟弟及侄子。一審時(shí)，當(dāng)事人的父、母、弟弟及侄子作為原告訴至法院，要求參與房屋征收利益的分配。一審法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人的父、母及弟弟他處均享受過(guò)福利性分房，當(dāng)事人的侄子(未成年人)也從未在房屋內(nèi)居住過(guò)，原告不符合共同居住人條件，但基于公平原則，一審法院仍判決當(dāng)事人給付原告補(bǔ)償款50萬(wàn)元。

　　對(duì)于法院適用公平原則確定各權(quán)利人應(yīng)得份額的判決，我看到過(guò)不少，但在原告不具備共同居住人條件的情況下法院以公平原則判定他們有權(quán)分得征收利益，這樣的判決是很鮮見(jiàn)的。仔細(xì)研究案情后，我發(fā)現(xiàn)原告戶(hù)口遷入房屋時(shí)，在他處均有住房，戶(hù)口遷入并非為了解決居住問(wèn)題。而且，各原告的居住條件都非常好，每個(gè)人名下都有2套房產(chǎn)。相比之下，當(dāng)事人的住房條件明顯差很多，除房屋外沒(méi)有其他住房。此外，各原告與房屋的取得也沒(méi)有任何關(guān)系。房屋總共獲得補(bǔ)償款300多萬(wàn)，僅能用于解決當(dāng)事人一家的居住問(wèn)題。在這種情況下，法院判令當(dāng)事人給付原告補(bǔ)償款，降低了當(dāng)事人的購(gòu)房能力，明顯不公。

　　據(jù)此，我認(rèn)為一審判決在法律適用上存在明顯錯(cuò)誤，并以此為由提起了上訴。二審中，我闡明了我的觀點(diǎn)，并補(bǔ)充提供了被上訴人(即原審原告)戶(hù)口遷入時(shí)他處均有住房的證據(jù)。最終，二審法院采納了我的觀點(diǎn)，撤銷(xiāo)了一審判決結(jié)果，駁回了被上訴人在原審中的全部訴訟請(qǐng)求。
 

　房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例

　　【案情簡(jiǎn)介】2015年4月6日，詹某通過(guò)某中介公司與朱某簽訂了《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)松江區(qū)的一處房屋，成交價(jià)格為300萬(wàn)元。合同明確約定了交易房款的支付金額、支付時(shí)間以及交易方式。同日，詹某按約定合同約定支付十萬(wàn)元購(gòu)房定金。2015年5月20日買(mǎi)賣(mài)雙方在該中介做了網(wǎng)簽，但由于房?jī)r(jià)飚長(zhǎng)，在2015年6月5日，賣(mài)方朱某通知詹某由于簽訂合同時(shí)未征得愛(ài)人的同意，因此不愿意再繼續(xù)履行合同，并聲稱(chēng)愿意雙倍返還定金，因雙方意見(jiàn)不一致，由此產(chǎn)生了二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛。

　　【辦案經(jīng)過(guò)】為此，詹某先生找到了我們律師團(tuán)隊(duì)。經(jīng)過(guò)詳細(xì)專(zhuān)業(yè)的講解，詹某決定委托我們代理本案。我們接受詹某的委托后，首先，協(xié)助委托人通過(guò)電話錄音的形式，搜集到對(duì)方之妻對(duì)訟爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)是知道并同意方面的證據(jù)，并依法配合法官?gòu)墓ど蹄y行松江支行調(diào)取了朱某之妻《同意出售房屋的證明》，補(bǔ)正了合同的瑕疵;由于該房子已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，賣(mài)房不能實(shí)現(xiàn)一房二賣(mài)，同時(shí)也保證了該房屋買(mǎi)賣(mài)合同具備履行條件。

　　我們認(rèn)為雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)方以各種理則拒不履行合同的做法，違背誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，破壞了正常的市場(chǎng)交易秩序和安全，應(yīng)當(dāng)受到法律的禁止;作為守約方的委托人，相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)受法律的嚴(yán)格保護(hù)。另外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》的精神，也強(qiáng)調(diào)了要“制裁惡意違約行為，保護(hù)購(gòu)房人利益。”和“共同維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序”。因此，委托人的訴訟請(qǐng)求合理合法，應(yīng)予以支持。

　　【判決結(jié)果】松江人民法院經(jīng)審理，采納了我們律師的代理意見(jiàn)，依法判決雙方應(yīng)繼續(xù)履行簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】本案是一起二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況，賣(mài)方在利益的驅(qū)動(dòng)下借此要求解約，往往使購(gòu)房者利益嚴(yán)重受損，破壞了正常的交易秩序。因此，上海房產(chǎn)律師建議在購(gòu)房時(shí)應(yīng)仔細(xì)審查合同，相關(guān)條款盡可能約定更明確些，最好選擇專(zhuān)業(yè)的律師進(jìn)行陪購(gòu)，避免糾紛才是最好的解決問(wèn)題的途徑。

　拆遷補(bǔ)償款分配糾紛案例

　　【案情簡(jiǎn)介】趙某系上海知青子女，1996年因回滬讀書(shū)戶(hù)口遷入上海市安遠(yuǎn)路的一處房屋內(nèi)(下稱(chēng)“系爭(zhēng)房屋”)。系爭(zhēng)房屋為公房，承租人為伍某，伍某、伍某妻子曹某、兒子伍某某、兒媳方某與趙某共5人的戶(hù)口在系爭(zhēng)房屋內(nèi)。2011年4月，系爭(zhēng)房屋被拆遷，在上海市桃浦鎮(zhèn)安置兩套兩室一廳的房屋，價(jià)值人民幣132萬(wàn)多元，另取得高齡老人搬遷新居獎(jiǎng)、簽約獎(jiǎng)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等補(bǔ)償款人民幣44萬(wàn)多元，共計(jì)取得房屋拆遷補(bǔ)償款人民幣176萬(wàn)多元。

　　伍某取得拆遷補(bǔ)償款后，拒絕安置趙某，經(jīng)多次協(xié)商未果，趙某不得不找到律師代理起訴。因趙某不實(shí)際居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，故在起訴時(shí)律師建議高齡老人搬遷新居獎(jiǎng)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等補(bǔ)償款不予訴請(qǐng)，這樣可以避免訴求得不到支持多繳納不必要的訴訟費(fèi)。

　　【律師代理】庭審中，被告代理人認(rèn)為原告沒(méi)有在系爭(zhēng)房屋內(nèi)居住，不屬于同住人;根據(jù)《拆遷協(xié)議》系爭(zhēng)房屋是以“數(shù)磚頭”的形式拆遷安置的，故原告無(wú)權(quán)分割拆遷補(bǔ)償款。

　　律師向法院申請(qǐng)調(diào)查令，去拆遷公司調(diào)取了《拆遷協(xié)議》、《期房安置協(xié)議》、《配套商品房供應(yīng)單》、《租賃憑證》等材料。因?yàn)椴疬w談判的整個(gè)過(guò)程原告均未參與，導(dǎo)致從現(xiàn)有的證據(jù)上確實(shí)對(duì)原告不利的被動(dòng)局面，《期房安置協(xié)議》、《配套商品房供應(yīng)單》、《租賃憑證》等材料上均沒(méi)有原告的名字。但是本案系爭(zhēng)房屋為公有住房，不同于產(chǎn)權(quán)房，不論采取何種方式進(jìn)行安置，只要原告依法屬于同住人，就應(yīng)當(dāng)享受拆遷利益。《拆遷協(xié)議》系爭(zhēng)房屋建筑面積小，只有36平米，根本無(wú)法滿足5人共同生活居住，在被告伍某夫妻已經(jīng)在系爭(zhēng)房屋內(nèi)居住的情況下，原告只有在本市內(nèi)其他地方租房居住至今。

　　但是根據(jù)《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》(下稱(chēng)《解答》)第五條“有權(quán)對(duì)公有居住房屋拆遷補(bǔ)償款主張權(quán)利的，一般是被訴公有居住房屋的承租人和本解答第三條所指的同住人。有下列情形之一的，也視為同住人：在拆遷公有居住房屋處有本市常住戶(hù)口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的”規(guī)定，原告有本市戶(hù)籍長(zhǎng)達(dá)15年之久，因居住困難不得不在外租房居住至今，他處也未取得福利性房屋，因此依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同住人，同住人的認(rèn)定不是必須以居住為前提條件。根據(jù)《解答》第九條“承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款”。律師的觀點(diǎn)基本上得到了法院的認(rèn)可，法院酌定被告給付原告補(bǔ)償款24萬(wàn)元。

　　【案件總結(jié)】在代理的諸多涉及拆遷安置的糾紛中，很多是因?yàn)楸景钢兴岬降挠捎诟鞣N原因戶(hù)口進(jìn)入到系爭(zhēng)房屋內(nèi)，但是不實(shí)際居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，既所謂“空掛戶(hù)口”的情況。在處理這一類(lèi)案件時(shí)，首先要區(qū)分系爭(zhēng)房屋是產(chǎn)權(quán)房還是公有住房，如果是公有住房則需要證明原告依法屬于同住人，不論何種拆遷方式均能獲得拆遷補(bǔ)償款。如果是產(chǎn)權(quán)房，則看是采取何種拆遷方式，按照面積補(bǔ)償(俗稱(chēng)“數(shù)磚頭”方式)一般原告很難取得補(bǔ)償款，或者法院酌定的金額比較小。按照托底保障(俗稱(chēng)“數(shù)人頭”方式)則可以取得一定份額的補(bǔ)償款。
 

　逾期交房購(gòu)房合同糾紛案例

　　【案件簡(jiǎn)介】2015年2月26日，某房產(chǎn)公司(出賣(mài)人)與祁某(買(mǎi)受人)簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定祁某購(gòu)買(mǎi)某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某鎮(zhèn)商業(yè)金融、市政設(shè)施、住宅及配套項(xiàng)目某商務(wù)樓9層906號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)906號(hào)房屋)，套內(nèi)建筑面積85.79平方米，總價(jià)款為2914765元。買(mǎi)受人采用分期付款方式支付房款。合同中同時(shí)約定，逾期交房超過(guò)120天的，買(mǎi)受人有權(quán)選擇退房。

　　在支付完第一期購(gòu)房款后，第二期房款交款期限屆至前，祁某向某房地產(chǎn)公司提出過(guò)要求變更為按揭貸款付款方式，某房產(chǎn)公司對(duì)此表示同意，雙方為此簽訂了變更付款方式的協(xié)議。2017年2月8日，貸款人光大銀行、借款人祁某(并作為抵押人)與保證人某房產(chǎn)公司簽訂《個(gè)人貸款合同》，約定祁某向光大銀行借款195萬(wàn)元，用于支付涉訴房屋的房款。

　　后因該房屋遲延交房超過(guò)120天，祁某起訴至法院，要求判令：1.解除原被告商品房預(yù)售合同;2.退還首付款964765元及貸款利息175616元。被告某房地產(chǎn)公司辯稱(chēng)：我方不同意解除雙方簽訂的預(yù)售合同，我公司不存在逾期交房的問(wèn)題，祁某的主張沒(méi)有合同和法律依據(jù)，因不存在合同解除的事由，不同意祁某的所有訴訟請(qǐng)求。

　　【法院判決】法院認(rèn)為祁某于某公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》中“出賣(mài)人逾期交房的，逾期超過(guò)120日后，買(mǎi)受人有權(quán)提出解除合同”的約定不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，對(duì)合同訂立的雙方當(dāng)事人均有約束力。

　　故判決：1.解除原告祁某與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2015年2月26日簽訂的《商品房預(yù)售合同》;2.退還原告祁某購(gòu)房首付款及利息;3.被告支付原告祁某逾期交房違約金;4.被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退還原告祁某印花產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】某公司沒(méi)有按照《商品房預(yù)售合同》約定時(shí)間交付房屋，屬于逾期交房。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是祁某能否按照《商品房預(yù)售合同》中約定的合同解除條件解除合同?

　　1.祁某與某公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》中“出賣(mài)人逾期交房的，逾期超過(guò)120日后，買(mǎi)受人有權(quán)提出解除合同”的約定不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。

　　祁某與某公司在《商品房預(yù)售合同》中約定“某公司逾期交房的，逾期超過(guò)120日后，買(mǎi)受人有權(quán)提出解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，某公司應(yīng)當(dāng)自解除合同后退還全部已付款，并支付違約金”的條款，是當(dāng)事人約定一方解除合同的條件，當(dāng)條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同，這是《合同法》第九十三條第二款規(guī)定的合同約定解除權(quán)。

　　2.合同解除權(quán)應(yīng)在合理期限內(nèi)行使。

　　合同解除權(quán)是法律賦予當(dāng)事人保護(hù)自己合法權(quán)益的手段，但該權(quán)利的行使不能毫無(wú)限制。行使合同解除權(quán)會(huì)引起合同關(guān)系的重大變化，如果享有解除權(quán)的當(dāng)事人長(zhǎng)期不行使解除的權(quán)利，就會(huì)是合同關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響當(dāng)事人權(quán)利的享有和義務(wù)的履行。因此，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期間行使。按照《合同法》第九十五條規(guī)定，行使合同解除權(quán)的期限分為兩種情況：(1)按照法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的解除權(quán)的行使期限行使，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。(2)在對(duì)方當(dāng)事人催告后的合理期限內(nèi)行使。
 

　廠房征地拆遷糾紛案例

　　【案件背景】胡先生響應(yīng)政府招商引資政策來(lái)到某市，租賃4000平米國(guó)有土地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證，成為當(dāng)?shù)丶{稅大戶(hù)。征收部門(mén)急于完成征收工作，在未與胡先生簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況下，采取斷水?dāng)嚯姷姆绞奖七w。針對(duì)斷水?dāng)嚯姷倪`法征收現(xiàn)象，胡先生找到我們律師團(tuán)隊(duì)幫其維權(quán)，我們接受委托后，第一時(shí)間向市政府提起查處申請(qǐng)，對(duì)縣政府實(shí)施的違法逼遷行為。但市政府至法定期限屆滿未作任何處理。

　　就此，我們向省人民政府提起行政復(fù)議，要求確認(rèn)市政府的行政不作為違法，并限期作出查處決定，但省政府最終作出了《不予受理行政復(fù)議決定書(shū)》，主要理由在于斷水?dāng)嚯姴粚儆凇缎姓?fù)議法》第六條第九款所規(guī)定的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利、受教育權(quán)利的一種，非法律保護(hù)的合法權(quán)利。最終我們向中級(jí)人民法院提起行政訴訟，把縣人民政府、市人民政府、省人民政府告上法庭。

　　【律師辯護(hù)】1.斷水?dāng)嚯姷恼魇帐侄危瑢儆诿髁罱沟姆欠ìF(xiàn)象。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條第3款規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

　　2.市人民政府對(duì)于斷水?dāng)嚯姷倪`法征收，具有查處的法定職責(zé)。同時(shí)根據(jù)《征補(bǔ)條例》第6條、第30條：作為上級(jí)人民政府的市人民政府對(duì)于縣人民政府實(shí)施的違法逼遷行為具有查處的法定職責(zé)，市人民政府自接受申請(qǐng)之日起兩個(gè)月內(nèi)履行相應(yīng)職責(zé)，市人民政府自簽收之日起未作出任何答復(fù)，已經(jīng)構(gòu)成了行政不作為。

　　3.省人民政府對(duì)于《行政復(fù)議法》第六條做了僵化理解，第6條第9款列舉人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、受教育權(quán)，但結(jié)合《行政訴訟法》的受案范圍及我國(guó)立法本意來(lái)看，當(dāng)事人任何合法權(quán)益包括但不限于人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、受教育權(quán)受到侵害，均是我國(guó)法律的保護(hù)范圍。同時(shí)胡先生尚未領(lǐng)取合理補(bǔ)償，對(duì)于其建造的建筑物享有合法物權(quán)，遠(yuǎn)安縣人民政府的違法行為導(dǎo)致呂先生不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，這也是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的一種喪失，恰屬于其受理范圍。

　　【最終結(jié)果】最終縣政府恢復(fù)供水供電，主動(dòng)與胡先生協(xié)商征地補(bǔ)償事宜，并對(duì)斷水?dāng)嚯娫斐傻膿p失進(jìn)行了補(bǔ)償。征地補(bǔ)償方案遠(yuǎn)超胡先生預(yù)期。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】上海行政訴訟律師提示：斷水?dāng)嚯姡侣穫嗽谡鞯氐拇罄顺毕乱呀?jīng)不再稀罕，對(duì)于被征收的一方來(lái)講，其地位之弱勢(shì)可見(jiàn)一斑，即便是曾經(jīng)政府部門(mén)最受歡迎的納稅大戶(hù)，也不能幸免。在協(xié)商無(wú)果的情況下，理性的法律爭(zhēng)取已經(jīng)成為最經(jīng)濟(jì)安全的道路。

　　企業(yè)拆遷補(bǔ)償糾紛維權(quán)案例

　　2016年7月某市大地編織廠的岳先生愁容滿面，因?yàn)樗钠髽I(yè)被當(dāng)?shù)卣疀Q定征收，但是征收部門(mén)對(duì)該征收項(xiàng)目的補(bǔ)償方案對(duì)企業(yè)非常不利，岳先生的期望值在4-5千萬(wàn)，可是征收部門(mén)給予的補(bǔ)償只有1000多萬(wàn)，岳先生實(shí)在是不愿意被征收。

　　為維護(hù)權(quán)益，岳先生決定聘請(qǐng)律師。經(jīng)過(guò)律師研究發(fā)現(xiàn)，該案房屋征收決定作出時(shí)間比安置資金到位時(shí)間晚9天。因?yàn)檎Ｕ课菡魇兆铍y做的就是資金到位，一般資金到位后，會(huì)立即做出房屋征收決定。于是律師決定對(duì)此調(diào)查取證，由于資金證明是銀行開(kāi)具，而銀行又只能給公檢法提供證據(jù)，于是律師向人民法院申請(qǐng)調(diào)查取證，可是申請(qǐng)之后法院沒(méi)有理睬，于是律師決定再次申請(qǐng)，并向法院發(fā)送律師函，要求調(diào)取證據(jù)，延期開(kāi)庭。

　　經(jīng)過(guò)律師的據(jù)理力爭(zhēng)法院要求被告提供銀行流水，被告提供的銀行流水后令人大吃一驚，原來(lái)涉案項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金需要補(bǔ)償安置資金約1.7億，該筆款項(xiàng)在開(kāi)具資金證明之日打入了征收部門(mén)賬戶(hù)，可是開(kāi)具證明后第二天又被劃走了，膽子也太大了，這明顯違反了《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第十二條“作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。”的規(guī)定;同時(shí)律師經(jīng)過(guò)研讀案卷發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目名為舊城改造，實(shí)際為招商引資需要，發(fā)展工業(yè)企業(yè)，屬于經(jīng)營(yíng)性行為的需要，明顯不屬于《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》規(guī)定的公共利益范疇;補(bǔ)償上，貨幣補(bǔ)償雖然系規(guī)定由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，但是產(chǎn)權(quán)調(diào)換上只安置土地，不可置換房屋，明顯違反《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋”經(jīng)過(guò)研究，岳先生與律師溝通，既然補(bǔ)償不合理，我們就打官司撤銷(xiāo)房屋征收決定。
 

　阻止違章建筑逼拆維權(quán)案例

　　正當(dāng)岳先生看到希望之時(shí)，突然收到了一份行政處罰決定，認(rèn)定岳先生的廠房屬于違章建筑，限期拆除。經(jīng)過(guò)律師研究發(fā)現(xiàn)該處罰決定處罰對(duì)象錯(cuò)誤，依法向人民法院起訴，起訴后不久，處罰部門(mén)自知錯(cuò)誤，決定自行撤銷(xiāo)行政處罰決定。過(guò)了不久，處罰部門(mén)再次對(duì)更換處罰對(duì)象再次作出處罰決定， 律師經(jīng)過(guò)研究再次起訴，處罰部門(mén)看到起訴狀后，再次自行撤銷(xiāo)了自己的行政處罰決定。一審判決駁回，上訴至高院，形勢(shì)改變

　　經(jīng)過(guò)精心準(zhǔn)備，本案一審開(kāi)庭，庭審現(xiàn)場(chǎng)，律師向法院提供了充分的證據(jù)和法律依據(jù)，將自己的掛點(diǎn)在法庭上全面陳述并整理為書(shū)面提交法院，但是遺憾的是一審法院竟然判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。經(jīng)過(guò)溝通，律師和岳先生將一審存在的錯(cuò)誤、征收決定的違法之處一一列出并逐項(xiàng)提供法律依據(jù)和證據(jù)向高級(jí)人民法院上訴，本案在省高院開(kāi)庭后，律師指出5大問(wèn)題：

　　1、“我認(rèn)為舊城改造的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定的“危舊建筑集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后”等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定，發(fā)展經(jīng)濟(jì)、政府招商引資不能與舊城改造相混同;且被上訴人沒(méi)有納入上一年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、符合專(zhuān)線規(guī)劃的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　2、關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的問(wèn)題，應(yīng)按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》執(zhí)行，不可降低，行政法規(guī)規(guī)定了應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，地方政府無(wú)權(quán)降低標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、資金問(wèn)題，被上訴人以銀行開(kāi)具的資金證明申請(qǐng)房屋征收決定，顯然存在暗箱操作;至于被上訴人所稱(chēng)區(qū)財(cái)政保障屬于信譽(yù)擔(dān)保、不屬于資金到位;目前因政府資金不足、安置房無(wú)法開(kāi)工建設(shè)，群眾起訴、信訪的案件數(shù)量很多，均是因信譽(yù)保障不靠譜、資金不到位所造成。

　　4、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定應(yīng)由市縣政府作出;且寧波國(guó)際投資公司確實(shí)沒(méi)有社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的資質(zhì)，社會(huì)穩(wěn)定評(píng)估應(yīng)從合法性、合理性、信訪風(fēng)險(xiǎn)、群眾意愿等多方面進(jìn)行評(píng)估，不是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的咨詢(xún)公司可以作的。

　　5、本案不涉及公共利益且違法嚴(yán)重，建議依法將征收決定予以撤銷(xiāo)，讓那些明知嚴(yán)重違法而強(qiáng)行違法拆遷的地方政府有所教訓(xùn)，讓違法者借既成事實(shí)綁架法院、綁架法律的目的不能達(dá)成，以保障法律權(quán)威、保障司法秩序。”協(xié)調(diào)、案件圓滿解決

　　本案開(kāi)庭后，省高院法官對(duì)本案非常重視，為將本案實(shí)質(zhì)性化解，主審法官詢(xún)問(wèn)雙方是否有協(xié)調(diào)的意愿，雙方均表示可以協(xié)調(diào)。為更好的解決爭(zhēng)議，省高級(jí)人民法院法官親自到事發(fā)地組織雙方進(jìn)行協(xié)調(diào)、協(xié)調(diào)會(huì)議上，岳先生將自己企業(yè)補(bǔ)償不到位的問(wèn)題一一說(shuō)出，經(jīng)人民法院和征收部門(mén)核對(duì)，對(duì)于岳先生企業(yè)的補(bǔ)償確實(shí)存在問(wèn)題，對(duì)于岳先生的合理訴求要予以解決，并現(xiàn)場(chǎng)組織雙方進(jìn)行協(xié)調(diào)，但由于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題尚未達(dá)成一致，高院法官離開(kāi)后，地方政府繼續(xù)同岳總進(jìn)行協(xié)調(diào)。最終經(jīng)過(guò)約10天的溝通協(xié)調(diào)，岳先生和征收部門(mén)的代表人再次來(lái)到省高級(jí)人民法院，不同的是這一次進(jìn)入的人民法院的調(diào)解室而不是審判法庭，經(jīng)過(guò)人民法院的勸解，岳先生和征收部門(mén)均做出了較大的讓步，達(dá)成了一致：政府給予岳先生較為合理的補(bǔ)償，岳先生撤回在人民法院的起訴。岳先生的合理訴求終于得以解決，征收補(bǔ)償由一千多萬(wàn)增加至四千多萬(wàn)，本案圓滿結(jié)案。

　　篇幅有限無(wú)法一一列舉，想了解更多案例，可電話找上海征地拆遷律師咨詢(xún)。