上海律師事務(wù)所淺析建筑物區(qū)別所有權(quán)的說明

　　最高法院于5月24日正式出臺了《對于審理建筑物區(qū)別所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)使用法律多少問題的說明》（下稱《建筑物區(qū)別所有權(quán)的說明》）和《對于審理物業(yè)辦事糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《物業(yè)糾紛的解釋》），希望進(jìn)一步界定其中的具體問題。這兩個(gè)司法解釋自今年10月1日開始實(shí)施。下面由上海律師事務(wù)所為大家講解相關(guān)的法律法規(guī)。

　　據(jù)最高法院相關(guān)人士先容，最高法院早在2003年，即《物權(quán)法》出臺前，就已動手開展制訂觸及物業(yè)糾紛案件法律說明的相關(guān)準(zhǔn)備和調(diào)研事情，并于2007年就上述兩個(gè)司法解釋正式立項(xiàng)。2008年6月16日，最高法院曾向全社會公布過這兩個(gè)司法解釋的征求意見稿，向公眾征求意見。

　　車位應(yīng)先滿足業(yè)主需要

　　“建筑物區(qū)別所有權(quán)”在一般語境中，一般指購買了房地產(chǎn)的業(yè)主權(quán)力。在法律概念上，是指明確界定在同一個(gè)建筑物上存在各個(gè)所有人單獨(dú)應(yīng)用的公用部分以及多個(gè)所有人配合應(yīng)用的專用部分，為此，中國的《物權(quán)法》規(guī)定這種物權(quán)名稱為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。

　　這次最高法院的《建筑物區(qū)別所有權(quán)的說明》所做的詳細(xì)規(guī)定，首要針對業(yè)主身份的界定、專有部分和私有部分的規(guī)定、業(yè)主權(quán)利義務(wù)的范圍、車位車庫糾紛的處理以及住改商糾紛的處理和業(yè)主知情權(quán)的保障等。

　　該法律說明規(guī)定，除了依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定能夠明確覺得業(yè)主的人，其余經(jīng)由過程法院的訊斷，或者在政府征收決定發(fā)生效力之時(shí)、繼承和遺贈發(fā)生效力之時(shí)，只要是和建設(shè)單位已經(jīng)簽訂了買賣合同，盡管沒有辦理所有權(quán)登記，也可以被認(rèn)定為業(yè)主。

　　法律說明還就專有部分和私有部分，作了明確的規(guī)定。車位、攤位以及計(jì)劃中曾經(jīng)參加特定屋宇生意條約的露臺，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分；而建筑物的根底、承重布局、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、大眾照明均屬于私有部分。而如果不屬于業(yè)主的專有部分，也不屬于市政公用部分，或者其他權(quán)利人所有的場所以及設(shè)施，都將認(rèn)定為公有部分。

　　對于車位、車庫問題，《建筑物區(qū)別所有權(quán)的說明》規(guī)定，《物權(quán)法》規(guī)定的車位、車庫需“應(yīng)該起首饜足業(yè)主的需求”，是指設(shè)置裝備擺設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主。配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

　　法律說明還規(guī)定，如果是在修筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位以外，占用業(yè)主共有路途或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有的車位。

　　另外，業(yè)主有權(quán)了解的信息包括建筑物及其隸屬辦法的培修資金的籌集、應(yīng)用情況；物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況、建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車庫、車位的處分情況等等。

　　物業(yè)退出機(jī)制進(jìn)一步明確

　　跟著物業(yè)糾紛越來越多，如果在司法上措置不好，一些糾紛就演化成社會事情。《物業(yè)糾紛的說明》主要就物業(yè)辦事合同對業(yè)主的約束力及效能、物業(yè)辦事企業(yè)的守約義務(wù)負(fù)擔(dān)、業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的責(zé)任承擔(dān)、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理、物業(yè)使用人的雇用等問題做了規(guī)定。

　　依據(jù)這一法律說明，設(shè)置裝備擺設(shè)單位依法與物業(yè)辦事企業(yè)簽訂的后期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。法院不支持業(yè)主以非合同當(dāng)事人為由提出抗辯。

　　然則，法律說明列舉了兩種情形，法院應(yīng)該支撐的條約或許條約相關(guān)條目有效。比如，物業(yè)公司將全部的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人；此外，物業(yè)服務(wù)合同中有免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

　　假如物業(yè)公司不執(zhí)行或許不完全執(zhí)行物業(yè)辦事條約商定的或許法律、法例規(guī)定的以及相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)義務(wù)的，法院也應(yīng)當(dāng)支持。物業(yè)公司也不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)。

　　法律說明還規(guī)定，業(yè)主無合法理由不能謝絕繳納物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能以沒有享受或者無需接受為由，不繳納費(fèi)用。

　　另外，法院支撐物業(yè)條約的權(quán)力責(zé)任終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)公司退出物業(yè)辦事地區(qū)、移交物業(yè)辦事用房和相關(guān)辦法，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。如果物業(yè)公司拒絕退出、移交，不能以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同后的物業(yè)費(fèi)。

　　以上就是上海律師事務(wù)所為大家整理的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的知識，通過以上知識相信您對此問題已經(jīng)有了大致的了解，如果您還有更多的疑問，可以咨詢上海律師事務(wù)所，或者直接委托上海律師事務(wù)所幫您擺脫法律困境。